住まい100年計画

アパート経営では経費を適切に計上することが重要です。
しかし経費と思われがちでも、なかには「実は経費として認められない費用」が含まれている可能性もあります。

この記事では、アパート経営の経費として落とせる費用とそうでないものの違いを解説します。さらにアパート経営の節税ポイントについても紹介します。

アパート経営の「経費」の判断基準

アパート経営の経費として計上できるものは「アパート経営に直接関係している費用」です。アパートを経営していると、さまざまな場面でお金を支払います。

しかし、全てが経費として認められ、計上できるわけではありません。
経費として認められるかどうかは「アパート経営に直接関係しているか」が重要なポイントになります。

仮にアパート経営に少なからず関係していると思っていても、会計上その支払いがアパート経営に必要な費用とはいえない場合は、経費として認められない可能性が高いでしょう。

アパート経営において経費を適切に計上することは「確定申告」に深く関係します。もし経費として認められない費用を計上してしまった場合、正しく確定申告したとはいえません。

修正申告が求められ、悪質だと判断されればペナルティを課せられるケースもあります。
これからアパート経営を始めようと考えている方は、アパート経営における正しい経費の知識を身につけることが重要です。

アパート経営の経費として計上できる費用とは？

「アパート経営に直接関係する費用」には、主に以下の費用が該当します。

・減価償却費

購入したアパートの「減価償却費」は、アパート経営における経費として最大クラスの金額です。
減価償却とは、備品や建物など、時間の経過や使用で価値が変わっていく固定資産に対して行う会計処理で、アパートの取得額を法定耐用年数で分割して毎年少しずつ費用として計上します。

以下の表の通り、法定耐用年数はアパートの種類により異なります。

建物の種類耐用年数

軽量鉄骨造	19年
木造	22年
鉄骨造	30年

・アパート経営で発生する税金

アパート経営では、以下の税金が発生し、アパート経営の経費として処理可能です。

・固定資産税
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
・事業税
・都市計画税

ただし、一部の税金はアパート経営には無関係な部分も含まれている可能性があります。あくまでも「アパート経営に直接関係している税金の部分だけ」が、アパート経営の経費として認められるので注意しましょう。
なお、「所得税」「法人税」は経費として認められません。

・管理費・管理委託費

経営するアパートを管理するために支払った「管理費」や「管理委託費」は、経費として処理できます。
アパートは人工物なので、安全に住み続けるためには適切な管理が必要です。

アパート管理には少なからずお金がかかるので、その費用はアパート経営の経費として処理できます。自分で管理する場合だけでなく、管理会社に委託する場合も対象です。

・修繕費

経営するアパートの修繕にかかった「修繕費」は、経費として処理できます。
人工物であるアパートは、経年劣化や住人が使用することで老朽化するので、不具合箇所を見つけたときは修繕が必要です。
また、住人が退去した際に行われる部屋の原状回復にも費用がかかります。
これらの費用はアパート経営の経費として認められるのです。

ただし一般的に見て修繕費だと思われるような支出でも、修繕費として認められないケースもあります（資本的支出）。 

・アパートにかかる保険料

アパート経営において加入する保険の「保険料」は、経費として処理できます。
アパートを経営するにあたっては火災保険や地震保険などに加入しますが、加入には保険料の支払いが必要です。

この保険料はアパート経営の経費として処理できますが「数年分を一度に支払っている場合」は注意が必要になります。
この場合、支払いタイミングは一度だけですが、加入する保険内容が数年間です。

適切な会計処理のため、数年分の保険料を一度に支払っても経費として処理するのは1年分だけです。
残りの保険料は、翌年以降その年度分だけを経費として計上します。

・アパートのために借り入れたお金の返済に支払う利息部分

経営するアパートの取得のために借り入れた「借入金の返済の利息部分」についても、経費として処理できます。
支払額が数千万円クラスになるアパートの購入には、金融機関からの借り入れを利用するケースが一般的です。

借り入れたお金は元金だけでなく、設定した金利に応じて利息を含めて返済します。
その利息部分のみ、経費として計上可能です。

また返済における「元金部分」は経費として計上できませんが、借入に際して組んだローンの「保証料」は、経費として計上できます。 

・その他

他にも、以下の費用はアパート経営における経費として計上できます。

・入居者募集のための「広告宣伝費」
・アパート経営に関係して使用した電話やインターネットの「通信費」
・アパート購入時に支払った「仲介手数料」
・不動産会社に支払った手土産代や食事代などの「接待交際費」
・アパート経営に関係して購入した事務用品の「事務用品費」
・アパート経営に関係して購入した消耗品の「消耗品費」
・経営するアパートが借家の場合に支払う「家賃」
・アパートを建てた場所が借地の場合に支払う「地代・借地料」
・アパート経営に関連する移動で支払った「交通費」
・アパート経営関連の情報収集・勉強に用いた「新聞書籍代」
・アパート経営に関係して弁護士や税理士などに依頼する際の「報酬」
・アパートの共用部分に使用する「水道光熱費」
・アパート経営において雇用している従業員への「給料賃金」
・青色申告をしている事業者が自分の商売を手伝った家族に対して支払う「青色事業専従者給与」
・立ち退きに際して発生した「立ち退き料」

アパート経営の経費として計上できない費用とは？

アパート経営における経費として認められない費用は、「アパート経営に直接関係しない費用」です。

主に、以下の費用はアパート経営の経費として認められません。

・アパート経営の収入に対する「所得税」
・アパート経営の収入に対する「法人税」
・アパート経営とは関係しない移動の「交通費」
・アパート経営とは関係しない通信の「通信費」
・アパート取得で借り入れたお金の「返済の元金部分」
・アパートの「修繕費」のうち、建物や設備の使用可能期間を延長する、価値を高める場合に発生する費用
（これを「資本的支出」といい、「減価償却」の対象になる）
・定期的な「修繕積立金」（これは修繕実行時に「修繕費」として計上する）
・「接待交際費」のうち、私的な目的で支払ったもの

アパート経営で利益が出たら確定申告が必要

アパート経営で利益を出せたら「確定申告」をしましょう。
アパート経営で得られる利益は、確定申告において「不動産所得」に分類されます。

確定申告するにあたっては、正しく経費を計上することが重要です。
確定申告は「所得を明確にして、納税額を確定する」のが目的です。

所得は「利益－経費」という、シンプルな計算式によって求められます。
経費が多いほど、所得とそれに基づいて算出される納税額も少なくなるのです。

全ての経費を正しく計上することは「適法な手段で節税できる」ことになります。
違法な手段であれば「脱税」になりますが、適切に経費計上すれば法に触れることはありません。漏れなく全ての経費を計上・申告し、節税につなげましょう。

 

アパート経営で赤字が出ても確定申告を！

もし、アパート経営で「赤字」が出たとしても、確定申告は必要です。
これには「損益通算」という制度が関係しています。

損益通算とは、対象となる所得区分で赤字が出た場合に、本業の所得から差し引いて所得税を計算できる制度です。

例えば、Aさんには「本業の収入：500万円」と「アパート経営：200万円の赤字」があったとします。

もし、これらを別々に考える場合、本業収入500万円に対する税金を計算しなければなりません（アパート収支は赤字なので所得税は発生しない）。
損益通算する場合、以下の式で納税予定額を算出できます。

500万円（本業収入）－200万円（アパート経営の赤字）＝300万円（損益通算後の所得）

つまり、損益通算によって赤字分だけ本業の所得を少なく計算でき、納税額を抑えることで節税できるのです。
「赤字だから確定申告しなくていい」と思わずに、節税のためにもきちんと申告しましょう。

まとめ

アパートの経営に直接関係する費用は、経費として計上できます。
アパートの経営に直接関係しない費用は、経費として計上できません。
アパート経営で黒字になっても赤字になっても、節税のためにも適切な確定申告を行うことが重要です。