住まい100年計画

老後に向けた資産形成、副収入の確保などの理由からアパート経営を検討される方が増えていますが、最初に気になるのは費用ではないでしょうか。

この記事ではアパート経営を始めるのに必要な初期費用、経営を続けるための維持費用、自己資金負担額について解説します。

 

アパート経営の初期費用

アパート経営を始めるためには高額な初期費用が必要となります。それぞれの費用について、詳しく解説しましょう。

アパート取得費

アパート経営には賃貸に供するためのアパートが必要です。
収益物件として中古のアパートを購入するか、既に所有している土地または購入した土地にアパートを新築するかによって、アパート取得費は大きく変わります。
仲介によってアパートを取得する場合には、売買価格のほかに仲介手数料も必要です。

2階建てのアパートを新築する場合の建築費は坪当たり木造で70～100万円程度、鉄骨造で80～110万円程度といわれますが、間取り、設備グレードなどで費用は大きく変わります。
 

アパートローン関連費

アパート取得の際にアパートローンを利用する場合は、関連費としてローン事務手数料、ローン保証料が必要になります。
ローンの関連費は金融機関によって項目、金額が異なることがあるため、ご利用の際には各金融機関で確認しましょう。

ローン事務手数料は、アパートローンを利用する際に金融機関に支払う事務手数料です。
金融機関によって異なりますが、融資総額の1～3％程度となります。

ローン保証料は、ローンの利用者が返済できなくなった場合に利用者に代わって返済を行う保証会社へ支払う手数料です。
保証会社や借入期間などによって保証料は異なりますが、一括で支払う場合の保証料の目安は融資総額の1～2％程度です。
金利に上乗せして支払う場合は、年0.2～0.3％程度を上乗せすると考えましょう。

火災保険・地震保険料

アパート経営に際して、火災保険、地震保険への加入は必須ではありません。
しかし資産を守るという観点から、保険は加入するほうが望ましいでしょう。
一般的にローン借り入れの際にアパートを担保とした場合には、火災保険への加入が必要となります。

不動産取得税

不動産を取得したら、当該不動産の所在する都道府県から不動産取得税が課税されます。

不動産の取得とは不動産の所有権を取得することで、売買だけでなく、新築による取得も課税の対象です。そのためアパートの購入、新築のいずれも不動産取得税が発生します。

不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で計算されます。
課税標準額は原則として固定資産税評価額が用いられ、税率は4％です。

なお2021年3月31日までに取得した場合には、アパートの土地は固定資産税評価額の2分の1となり、土地及び建物ともに税率は3％が適用されます。

印紙税

アパート購入の売買契約書や、アパートローンの金銭消費貸借契約書は課税文書に該当し、契約書に売買金額、借入金額に応じて定められた額の印紙税を納めます。

指定額の収入印紙を貼付し、消印することで印紙税の納税となります。

売買金額、借入金額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、売買契約書の印紙税額は20,000円（2022年3月31日までは10,000円）、金銭消費貸借契約書の印紙税額は20,000円です。

 

登記費用

アパート経営の初期費用として必要となる登記費用は、登録免許税と司法書士等に支払う報酬です。
中古のアパートを購入した場合には所有権移転登記、アパートを新築した場合には建物表示登記と所有権保存登記、さらにアパートローンを利用した場合には抵当権設定登記が別途必要になります。

登録免許税の税額は、所有権の保存登記や移転登記では「課税標準×税率」、抵当権設定登記では「借入金額×税率」によって算出され、課税標準には固定資産税評価額が用いられます。
登記の種類、税率などをまとめると下表のようになります。

 

登記の種類	税率
所有権移転登記（土地）	1.5％（※1）
所有権移転登記（家屋）	2.0％
所有権保存登記	0.4％
抵当権設定登記	0.4％

※1：2021年4月1日からは2％

固定資産税評価額は売買価格とは一致しませんが、5,000万円程度のアパートを購入した場合、登録免許税は概ね40～70万円程度が見込まれます。

司法書士へ支払う報酬は依頼先によって異なりますが、所有権保存登記で2万円程度、所有権移転登記で数万円程度が相場といわれています。

 

アパート経営の自己資金はどれくらい用意すべき？

アパート経営の初期費用は、アパート取得費を含むため大変高額になります。
このためアパートローンを利用することが一般的ですが、自己資金はどれくらい用意するべきでしょうか。

低金利で資金調達が可能な場合では、できる限りローンを利用して投資効率をよくするという考え方もあります。
しかし借入を増やすと利息の負担が大きくなり、返済額自体も高額になるためリスクが高くなります。
年収による借入可能額にもよりますが、自己資金は初期費用の1～3割程度が妥当でしょう。

またアパート経営では空室の発生も考慮して、家賃収入がなくてもある程度の期間はアパートローンの返済が可能な資金を手元に残しておくと安心です。

アパート経営の維持費用

アパート経営の維持にはどのような費用が必要であり、どれくらいの額になるのか解説していきます。

 

光熱費

アパート経営の維持費用に該当する光熱費は、アパート共用部の設備にかかる電気使用料、清掃に使用するための水道料金などです。
一般的にはアパート1室当たり、年間1万円弱が目安となります。アパート内の各居室の水道光熱費は、入居者が負担します。

 

修繕費

新築から年数の経過によって、アパートにも傷みが出てきます。
アパートを長持ちさせるためだけでなく、入居者に気持ちよく使ってもらい長く入居してもらうためにも、修繕費は大切な費用です。

修繕費には、日常的な修繕、と外壁や屋根の塗装、防水工事などの大規模修繕があります。
修繕費は新築時にはほとんど発生しませんが、経年に伴い修繕箇所や金額が増えていきます。

日常的な修繕費は1年当たり築後20年までは建築費の0.3％前後、20年以上であれば0.5％程度が目安です。
大規模修繕については修繕計画に沿って、費用を積み立てましょう。

 

リフォーム費

アパートも新築から15～20年程度経過すると、フローリングやクロスの張替えだけでなく、キッチン、洗面台などの設備も損耗、老朽化によってリフォームが必要になります。

アパートのリフォームは、何をどこまでするかによって全く費用が異なります。
そのため費用の目安は一概にはいえません。

リフォームによって見込まれる家賃上昇分を考慮した回収可能額を検討し、工事内容を決めて費用を見積もることが大切です。

 

損害保険料

アパートのオーナーは、壁や屋根材などの落下による通行人や車両への損害、入居者の責任ではない火災による損害などに備えた保険に加入するのが一般的です。

地震による損害に備えた地震保険、事故などにより途絶えた家賃収入を補償する保険など、さまざまな種類の保険があります。
加入する保険が多くなれば保険料も増えるため、必要な保険を選択する必要があります。

一般的に損害保険料の負担額は、建築費の0.05％程度が目安です。

 

仲介手数料

不動産会社に入居者の仲介を依頼した場合、入居者が決まった際には仲介手数料を支払います。
貸主・借主から受領する仲介手数料の合計の上限は、家賃1か月分と法律で定められています。例えば借主である入居者が全額を支払う設定であれば、貸主の支払いは生じません。
しかし全額を貸主が支払う場合、最大で家賃1か月分の仲介手数料が必要です。

 

管理費（管理会社に依頼する場合）

アパートの管理業務は多岐に割ります。

【アパートの管理業務】

・清掃
・植栽の管理などの物的な管理
・家賃の入金管理
・入居者や周辺住民からのクレーム対応
・入居者を見つけて契約を成立させるリーシング業務　など

これらの業務をオーナー自ら行えば費用は発生しませんが、専門的な知識が必要な業務も多いため、管理会社に依頼するケースが多いでしょう。

管理費は依頼する業務内容によって異なりますが、物件管理、賃貸管理などを管理会社に依頼した場合の相場は家賃の5～8％程度が目安です。

 

アパート経営にかかる税金

アパート経営を継続させるためには、下記の税金を納める必要があります。

・固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の不動産の所有者は、当該不動産の評価額に応じた固定資産税、都市計画税を納税します。

アパートのオーナーは不動産の所有者なので、固定資産税、都市計画税の納税義務者です。
固定資産税、都市計画税ともに「課税標準額×税率」で税額が決まりますが、課税標準額の算出の過程で軽減措置が適用されるほか、課税主体である市町村によって税率が異なることもあります。

・事業税

アパート経営の規模が大きくなり、10室以上の賃貸を行っていると所得税とは別に事業税が課税されます。
事業税は所得税や住民税と異なり、アパート経営の経費として計上できます。アパート経営による事業税は「（課税所得－290万円）×5％」で計算されます。
ただしアパート経営による課税所得が290万円以下であれば、事業税は課税されません。

まとめ

アパート経営における収入は家賃がメインとなりますが、費用については初期費用、維持費用ともに項目が多岐にわたります。
アパート経営を成功に導くためには費用の管理が重要な要素となります。
費用が発生する理由、費用の効果を十分に理解した上で必要な支出を見極めることが大切です。