住まい100年計画

老後に向けた資産形成の手段として、アパート経営を検討される方が増えてきました。

しかしアパート経営は初期投資額が高額になるため「失敗した場合を考えると踏み切れない」という方も多いのではないでしょうか。

アパート経営で失敗しないためには、失敗の原因を知り、その対策をどのように講じるかが大切です。

 

アパート経営が失敗する原因とは

アパート経営の基本は、家賃収入から経費を支払ったうえで不動産所得を得ることです。

つまりアパート経営の失敗は、家賃収入の減少や経費の増大によって赤字の状態が継続することといえます。

 

【赤字状態が継続する原因】

・空室率が高くなる
・家賃滞納・入居者トラブルが発生する
・周辺環境が変化する
・老朽化により出費が増える
・空室率が高くなる

 

アパートで空室が発生すると、空室部分の家賃は受領できません。しかし空室の発生に関係なく、固定資産税などの税金、維持管理費用などの経費は発生します。空室率が高くなると、家賃収入が減少し、アパート経営に必要な経費が賄えない状態になります。

 

・家賃滞納・入居者トラブルが発生する

家賃滞納は空室率と同様に家賃受領ができない状態です。
さらに滞納している入居者に対して家賃支払いの督促をしたり、場合によっては退去を求めて訴訟を起こしたりとアパートオーナーの経済的、心理的負担も大きくなります。
また騒音などによる入居者トラブルで退去が発生し、その結果として空室が長期化するケースもあります。

・周辺環境が変化する

周辺環境の変化がアパート経営に大きな影響を与えることがあります。
日照、通風、騒音など住環境の悪化だけでなく、駅の廃止、停車本数の減少などの交通利便性の悪化、大学や大工場などの移転による賃貸需要の減退はアパート経営に悪影響を与えます。

今後の賃貸需要を見込むことができない周辺環境の変化が起こった場合には、空室が埋まらずアパート経営の失敗につながります。

 

・老朽化により出費が増える

老朽化により出費が増える
建物の経年に伴う老朽化により、メンテナンス費用は増加していきます。

屋根の防水工事や外壁の塗装工事、キッチンやバス・トイレなどの水回り設備の交換など、しかし大規模修繕は大きな出費です。費用が嵩むからといって適切な修繕を行わないと老朽化が一段と進み、賃貸できない物件になってしまうこともあります。

 

アパート経営で失敗しないための4つの対策！

アパート経営で失敗しないためには、上記で解説した4つの原因への対策が必要です。

 

①空室への対策

空室となると家賃収入が途絶えるため、アパート経営においては空室期間をできる限り短くする必要があります。
家探しをしている多くの人が「借りたい」と思うアパートであることが、有効な空室対策となります。

 

・入念な立地調査を行う

アパート経営は部屋を借りてくれる人がいて初めて成り立つものです。
どのような賃貸需要があるのかを把握するために、購入や建築の前に入念な立地調査を行う必要があります。
最寄り駅までの距離、中心地へのアクセス、スーパーなどの生活利便施設の位置、小中学校の学区の評判などを調査しておきましょう。

 

・適切なアパート設計をする

アパートの建築に際しては、立地調査の結果を踏まえた賃貸ニーズにマッチした設備、間取りのアパートを設計することが大切です。例えば次のような検討例があります。

【例①】
駅から離れていても学区の評判が良く、住環境が優れるエリアであればファミリーからの賃貸需要が見込まれる。そのためキッチン周りなどを充実させ、2LDKなどファミリー向けの間取りで設計する。

【例②】
多少日当たりが悪くてもオフィス街などへのアクセスが良好な駅の徒歩圏であれば、単身者からの賃貸需要が見込める。そのため無料でWi-Fi利用できる設備付きの1Kの間取りで設計する。

 

②家賃滞納・入居者トラブルへの対応

家賃滞納や入居者トラブルが発生した場合には迅速な対応が不可欠ですが、まずは入居時からの対策が有効です。

・入居審査を行う

入居審査を行って入居希望者の勤務先、勤続年数、年収、家族構成などを確認し、家賃滞納などのトラブルを起こす可能性が低そうな人に入居を認めるのは効果的な対策です。
審査時の対応から人柄、生活サイクルを把握することも、生活音などによる近隣トラブル発生の対策にもなります。

・保証人・保証会社をつける

入居審査を行った結果、入居に際して問題がないと判断しても、家賃の支払いが保証される訳ではありません。
そこで入居者に保証人又は保証会社をつけてもらうことで、家賃滞納のトラブル対策をしましょう。賃貸借契約における保証人は、家賃の支払いや原状回復義務など入居者が負う債務を保証する立場です。

 

しかし全ての入居希望者が保証人を用意できる訳ではないため、保証人に替わって保証会社を利用するケースも増えています。
保証の範囲、保証料は保証会社によって異なりますので、利用の際には十分な検討が必要です。

 

③周辺環境への対応

周辺環境の変化は予測が難しいですが、可能な範囲での対策は可能です。

・変化を予測した立地調査を行う

アパートに対する賃貸需要は、周辺環境の変化によって大きな影響を受けます。
例えばアパートの南側に高層マンションが建てられ日当たり悪くなったため、賃貸需要が減退したり、大学や大工場が移転してしまい学生や工場労働者の賃貸需要が見込めなくなったりするケースなどがあげられます。

日当たりが悪くなるケースでは、賃料を下げれば入居者を見込めるかもしれませんが、大学や工場などの施設の移転の場合には賃貸需要がなくなり、アパート経営が成立しなくなる可能性があります。

現時点の状況だけでなく、アパートの隣接地の状況、賃貸需要を産み出す施設の存在と持続性などについて情報を収集し、将来的な変化を予測しながら立地調査を行うことが大切です。

・資産価値が大幅に低下したら買い替えも

周辺環境の変化によりアパート経営が厳しい状況になってしまっても、所有を続けている限り経費を負担し続けなければいけません。収益物件としてアパートの資産価値が大幅に低下してしまった場合には、思い切って他の収益物件に買い替えることも有効な対策です。

 

④老朽化への対策

建物は経年に伴い老朽化が進みます。そのためスムーズなアパート経営を行うためには、定期的なメンテナンスと資金的な備えが必要です。

 

・定期的なメンテナンスを行う

アパートの外装や廊下など定期的なメンテナンスを行うことによって、建物を適切な状態に保てるだけでなく、劣化や損耗が激しくなる前の手当が可能となります。その結果、修繕費用も抑えられるというメリットもあります。
高い快適性が維持できれば入居者の満足度が向上し、長期間の入居にもつながるでしょう。

 

・長期的な修繕計画をたてる

定期的なメンテナンスのほか老朽化対策のために、将来的には屋根やベランダなどの防水工事、外壁の修繕、キッチンなどの水回り設備、給排水管などの修繕、交換など大規模修繕を行う必要があります。

大規模修繕に要する費用は高額になるため、10～20年といった長期的なスパンでの修繕計画を立てて、修繕費用を積み立てて修繕を実行していくことが大切です。
修繕を怠るとアパートの劣化が進んでしまい、新たな入居者が決まりにくくなります。
それによって「修繕費用を家賃から調達できない」という負の連鎖に陥ることもあるので、気を付けましょう。

 

 

アパート経営は管理会社への依頼も検討しよう

アパート経営において、修繕計画の立案、適切かつ迅速なトラブル対応などは専門的な知識や経験が必要です。
適切な管理会社へアパートの管理を依頼することで、さまざまな問題解決が期待できます。

管理会社はオーナーに代わって、入居者の管理と建物の管理を行います。
専門知識や経験が豊富な管理会社に依頼すれば、アパート経営の失敗を回避できるケースもありますので、選択肢のひとつとして検討しましょう。

まとめ

アパート経営での失敗とその対策について解説しました。
アパート経営では不動産に対する専門的な知識を必要とする局面もあります。
専門の管理会社による管理が入居者の満足度を上げるケースも多くありますので、幅広い視野と選択肢をもって検討することが大切です。