住まい100年計画

アパート経営では「利回り」を考慮することが重要です。利回りを考慮しないと、アパート経営に失敗して多額の損失を出してしまう可能性があります。
この記事では、アパート経営を成功させるために必要な利回り意味や計算方法について解説します。

 

アパート経営の利回りとは

「アパート経営の利回り」とは、経営するアパートの初期投資額（購入費用や建築費用など）に対する利益の割合です。
例えば、アパートの初期投資が4,000万円で、年間の利益が320万円であれば、利回りは8%になります。
アパート経営の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。
※「想定利回り」という計算方法もありますが、実用的ではないため本記事では割愛します。

 

「表面利回り」の意味と計算方法

「表面利回り」とは、利回りの計算に諸経費を含めない計算方法です。
例えばアパートの物件価格が4,000万円で、家賃収入が年間320万円であれば、計算式は以下のようになります。

（年間の家賃収入の合計額）÷（物件の価格）×100＝表面利回り
320万円÷4000万円×100＝8%

アパートの家賃収入は、稼働率（空室リスクを考慮した数値）を加味して計算します。
購入するアパートの情報を収集する際の物件情報には、表面利回りの数値が記載されていることが一般的です。

 

「実質利回り」の意味と計算方法

「実質利回り」とは、利回りの計算に諸経費を含める計算方法です。
例えばアパートの購入費用が4,000万円で、購入諸経費が400万円、家賃収入が年間320万円ですが年間100万円の経費が発生する場合であれば、計算式は以下のようになります。

（年間の家賃収入の合計額-年間経費）÷（物件の価格＋諸費用）×100＝実質利回り
（320万円-100万円）÷（4,000万円＋400万円）×100＝5%

通常、アパート経営には必ず経費が発生するので、利回りを計算する際には諸経費を含めて計算する実質利回りのほうが現実的です。アパート経営を考えるにあたっては、早めに諸経費を確定して実質利回りを計算することをおすすめします。

 

 

アパート経営の利回りの目安

 

アパート経営における利回りは、目安として「最低でも3%」「5%以上が理想的」といった一般論があります。
しかしアパート経営の利回りは、周辺の物件の利回りと比較することも重要です。

一般的に都心部よりも地方のほうが、アパートの利回りは大きくなる傾向にあります。
これは都心部と比較して、地方の物件のほうが物件価格が安くなるためです。

周辺物件と比較して、利回りが明らかに大きすぎるのも問題になります。
利回りが大きいということは、投資額に対する利益の回収率が高いということです。

しかし「利益の回収率が高い」ということは「物件価格に対して家賃設定がおかしい」という可能性もあります。
アパート経営を長く続けることを考えると「いかに空室を減らし、稼働率を高められるか」が重要です。
不動産会社や不動産投資のプロの意見を参考にして、購入する物件の選定や家賃設定などに反映させましょう。

利回りを見るときの注意点

アパート経営において利回りを考慮することは重要ですが、利回りを見るときには以下の3つのポイントに注意する必要があります。

 

・利回りの内容を確認する

利回りは2種類があり、どの利回りであるかによって数値の意味も異なります。
利回りの計算方法についておさらいしておきましょう。

・表面利回り：諸経費を含めない（年間家賃÷物件価格）
・実質利回り：諸経費を含める（年間家賃から年間経費を引いた金額÷諸経費を含めた初期費用）

実質利回りを計算するにあたっては「中身」を見ることも重要です。
諸経費の項目を確認し、漏れがないかをチェックします。
すべての諸経費を盛り込んで以内場合は、正しい実質利回りを計算できません。
計算項目をよく確認し、必要なデータがすべて含まれていることを確認しましょう。

 

・経営判断には「実質利回り」を使う

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがありますが、可能な限り実質利回りを計算しましょう。
これらの計算方法の違いは「諸経費が含まれているかどうか」ですが、アパート経営において経費の発生は避けられません。
表面利回りは諸経費が確定していない段階での目安として役立ちます。
しかし物件購入の話が進んで諸経費について明確になってきたら、早い段階で実質利回りをベースに話を進めましょう。

 

・利回りだけでは判断しない

利回りはアパート経営において重要項目ですが、他にも経営判断に必要なポイントは数多く存在します。
以下の5つのポイントも押さえて、アパート経営を考えましょう。

 

①アパートの立地

アパート経営は、居住者に家賃を支払ってもらう必要があります。
物件価格が安くても「周辺の治安が悪い」「買い物に不便」「災害多発地域」は、入居希望者が集まらない可能性があります。
また現在はニーズが低くても「近くに駅が新設される」「大型のショッピングセンターができる」などの予定があり、将来的にニーズが高まるエリアもあります。
アパートの立地を調べる際は現在と将来のニーズ、両方を確認しましょう。

 

②アパートの設計や間取り、築年数など

立地がよいアパートでも「設計に問題がある」「間取りが不便」「築年数が古すぎる」という物件は需要がありません。
例えばファミリー層をターゲットにしたアパート経営であれば、広い間取りが必要です。
立地とターゲット層を考えて、アパートの設計にも注目しましょう。

 

③経営計画・資金計画

アパート建築や購入には多額の費用が発生し、全額を自己資金で賄うことは難しいでしょう。
金融機関から借入をした場合、アパートの家賃収入から資金を捻出して返済する必要があります。
借入を少なくすれば返済の負担は少なくなりますが、そのためには自己資金の拡大が必要です。

自己資金と借入の割合や借入金の返済などについても、アパート経営では考慮する必要があります。
安易な計画では金融機関も融資してくれないため、綿密な計画を組んでアパート経営に臨みましょう。

 

④リスク回避の方法

基本的にアパートの初期費用のための借入は、アパートの家賃収入から捻出して返済します。
しかしアパートには「空室」のリスクや「修繕」の必要性などがあり、計画通りに経営と返済を続けるケースも少なくありません。

仮に返済が滞る事態になっても、アパート経営と返済を続けられる方法を用意しておく必要があります。

例えば「別の収入源を確保する」「切り崩せる貯金を用意しておく」などの方法です。
アパートの経営計画には、これらのリスク回避方法についても盛り込んでおきましょう。

⑤キャッシュフロー

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことです。

アパート経営には借入金が存在していることが多く、返済などによりキャッシュフローが悪化するとアパート経営の継続が困難になります。
そのためこまめにキャッシュフローを見直す必要があります。

ただしキャッシュフローの中身を把握していないと、見直しは難しいでしょう。
経営者自身がきちんとキャッシュフローを理解しておくことが大切です。

まとめ

アパート経営の利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、諸経費を考慮した実質利回りをベースに考えることが重要です。
利回りは最低でも3%、5%以上あるのが理想だといわれています。
ただしアパート経営においては利回りの内容を把握することも重要ですが、アパートの立地や設計、資金計画、キャッシュフローの見直しなど、多角的な経営視点が必要です。