新築マンション購入の注意点｜理想の住まいを手に入れる選び方

【一覧】新築マンション購入で押さえておきたい注意点

新築マンション購入時の主な注意点は、以下のとおりです。

上記を1つずつ確認することで、自身や家族の希望やライフスタイルに合った理想の住まいを選びやすくなります。以降で詳しく解説します。

【資金計画】無理なく購入するための注意点

新築マンションの購入を考える際は「自己資金をいくら準備するか」「住宅ローンをどのように組むか」といった資金計画を立てます。
まずは、資金計画に関する注意点からみていきましょう。

適正な予算を検討し、それを超えないように物件を選ぶ

住宅ローンを長期にわたって確実に返済していくためには、「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を借り入れることが重要です。
金融機関は住宅ローンを申し込んだ人の返済能力を審査したうえで、融資上限額を提示するため、そもそも返せる見込みのない金額を融資することはありません。
しかし、提示された借入可能額をそのまま借り入れるのではなく、世帯年収や今後のライフプランをもとに、無理なく返済できる金額を検討することが重要です。
無理のない返済額を考えるうえで確認したいのが「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」です。
返済負担率は「手取り年収の20〜25%以内」が一般的な目安とされています。ただし、無理なく返済ができ、収入の減少や支出の増加にも対応できる借入額を決めるときは「返済負担率が15〜20%程度」となるように借入額や返済期間などを決めるとよいでしょう。
自己資金として準備する金額は、「頭金として入れる金額」と後述する「購入時の諸費用」を考慮して決めます。
頭金は物件価格の2〜3割が1つの目安といわれていますが、必須ではありません。
緊急時の予備資金、将来のライフイベントに備えた資金などを確保するために、頭金を少なくしたり、物件価格のすべてをローンで賄う「フルローン」を利用したりする選択肢もあります。
予算を超えそうなときは、床面積、階数、向き、駅からの距離など譲れない条件と妥協できる条件を整理し、優先順位を付けて整理するとよいでしょう。
関連記事：マンションの購入時は資金計画を立てよう！ポイントや借入額の決め方を解説

 税金や手数料などの諸費用がいくらかかるのか把握する

マイホームを購入するときは、購入費用に加えて、税金や手数料などの諸費用がかかります。
新築マンション購入時の諸費用は、物件価格の3〜5％程度が目安です。例えば、物件価格が5,000万円の場合、諸費用は150万〜250万円程度となります。
新築マンション購入時にかかる主な諸費用は以下のとおりです。

• 印紙税：売買契約書や住宅ローン契約書に収入印紙を貼って納める税金
• 登記費用：不動産登記の際の登録免許税と手続きを代行する司法書士への報酬
• 事務手数料：金融機関に支払う住宅ローン契約の手続き費用
• ローン保証料：保証会社に支払う費用
• 火災保険料・地震保険料：建物や家財の損害に備える保険の保険料
• 不動産取得税：不動産を取得した人に課される税金
• 修繕積立基金：将来の大規模修繕に備えて引渡し時に一括で支払う初期費用
• 管理準備金：管理組合の発足と引渡し後の管理に必要な諸経費に充てる初期費用

新築マンションを購入するときは、修繕積立基金として数十万円、管理準備金として数万円ほど支払うケースが多いです。
諸費用は現金で支払うのが一般的です。住宅ローンに諸費用分を上乗せできる金融機関もありますが、借入額が増える分だけ毎月の返済額も増えます。
資金計画を立てる段階で、諸費用も含めた取得費の総額がいくらかかるのかを見積もっておきましょう。

入居後にかかる維持費と値上げリスクを確認する

新築マンションは、入居後も住宅ローンの返済とは別に以下のような維持費がかかります。

• 管理費：共用部分の清掃や設備点検などに充てる費用
• 修繕積立金：大規模修繕工事の費用に備えて積み立てる金銭
• 駐車場代・駐輪場代：マンション内の駐車場や駐輪場を利用する場合の費用
• 固定資産税：毎年1月1日時点で固定資産を所有する人に課税される地方税
• 都市計画税：毎年1月1日時点で市街化区域内にある土地や家屋を所有している人に課せられる税金

修繕積立金は、築年数の経過とともに段階的に値上げされる「段階積立方式」が採用されることがあります。
国土交通省の調査によると、修繕積立金の積立方式は段階増額積立方式が47.1％であり、基本的に一定額を積み立てる均等積立方式の40.5％よりも多い結果となりました。
※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕（令和6年6月公表）」
新築マンションの購入を検討する際は、ランニングコストの金額や修繕積立金の積立方式などをよく確認しておきましょう。

【物件選び】買って良かったと思える物件を選ぶ際の注意点

続いて、新築マンションの物件を選ぶ際に押さえておきたい注意点を解説します。

立地・周辺環境は昼夜の両方で現地確認する

立地は、マンションを購入したあとに自身の力では変えられない要素です。資産価値にも大きく影響するため、検討の際に問題がないかよく確認することが重要です。
具体的な確認項目は以下のとおりです。

• 最寄り駅からマンションまでの所要時間やルート
• スーパー・コンビニ・病院・学校・公園・銀行などの場所と位置関係
• 交通量の多い道路や踏切の有無
• 騒音・振動・臭気の有無と発生源（工場・幹線道路・線路など）
• 治安に関わる要素（夜間の人通り、街灯の明るさ、繁華街との距離）　など

上記の点を確認する際は、物件の資料や地図アプリを見ることに加えて、現地を歩いたり車で走行したりすることもおすすめします。
不動産ポータルサイトなどに記載される「徒歩◯分」の表記は、道路距離80mを1分として算出した目安です。
マンションの所在地（または建設予定地）から最寄り駅まで歩いて往復することで、実際の所要時間や身体的な負担を把握できるでしょう。
また、時間帯を変えて複数回確認するのも有効です。平日と休日、昼と夜では街の雰囲気や聞こえてくる音、人通りなどが大きく変わる場合があるためです。

標準仕様とオプションを確認する

オプションとは、追加費用を支払うことで標準仕様から追加・変更できる設備や内装などのことです。
新築マンションの代表的なオプションは以下のとおりです。

• ビルトイン食洗機
• カップボード（キッチン背面の収納家具）
• 浴室乾燥機
• 室内ドアのグレードアップ
• 床材・建具のカラーオプション
• フロアコーティング
• コンセントの増設

ショールームやモデルルームに展示されている設備や内装には、オプションが含まれるケースが多くあります
見学の際は「どの部分がオプションなのか」「追加費用がいくらかかるのか」などを資料を見たり担当者に質問したりしてよく確認しましょう。
また、家族構成やライフスタイルなどをもとに、本当に必要なオプションを選ぶことも重要です。
希望するオプションをすべて選ぶと予算を超えてしまう場合は、優先順位を整理して自身や家族にとって必要性が高いものに絞るのがよいでしょう。
関連記事：新築マンションのオプション、おすすめは？後悔を防ぐポイントや失敗例を解説

 ライフスタイルの変化を見据えて選ぶ

新築マンションの購入を検討する際は、購入時点の生活だけでなく、10年後・20年後のライフスタイルを想定しておきましょう。
以下のような事情により、快適な生活を送るために必要な間取りや部屋数が変わったり、マンションを手放すことになったりする可能性があるためです。

• 結婚・出産などで家族構成が変化した
• 子どもの成長や独立により必要な部屋数や広さが変化した
• 転勤や転職により引っ越しをすることになった
• 在宅勤務・テレワークをすることになった（またはこれらの機会がなくなった）
• 親の介護が必要になったため同居することになった　など

例えば、子育て世帯の場合、子どもの出産や成長などを想定して室内が広めのマンションを選ぶのも1つの方法です。
売却や賃貸といった選択もできるよう「人気のエリアにある」「最寄り駅周辺で再開発が予定されている」など、資産価値の上昇が期待できる物件を探すのもよいでしょう。
マンションは戸建てと比べて売却しやすい傾向があり、住み替えという選択肢を取りやすい点もメリットです。将来的な住み替えの可能性も考慮し、購入時点の希望を最優先にしつつも、住み始めた後の家族構成やライフスタイルの変化を見据えて物件を選ぶことが大切です。

災害リスクを確認する

洪水や内水氾濫、土砂災害、地震などの災害リスクを確認して物件を選ぶことも重要です。
災害リスクが低いマンションを選ぶと、自然災害が生じた際に被害が抑えられるため、安心して生活できるだけでなく、資産価値が維持・上昇する効果も期待できます。
災害リスクを確認する際は、国土交通省の「重ねるハザードマップ」を利用するのがおすすめです。
マンションの所在地を入力するだけで洪水・土砂災害・津波など複数の災害リスクを1つの地図上で確認することができます。
あわせて、マンションの耐震構造も確認しておきましょう。地震に備えられる構造には以下の3種類があります。

• 耐震構造：柱・梁・壁の強さと硬さで地震の揺れに耐える構造
• 制震構造：ダンパーなどの装置で地震の揺れを吸収する構造
• 免震構造：建物と地盤の間に免震装置を入れて揺れが建物に伝わりにくくなる構造

免震構造はコストは高くなるものの、揺れを建物全体に伝えにくくする仕組みのため、家具の転倒や室内の被害を抑えやすいという特徴があります。
これらの項目に加えて、災害備蓄倉庫、非常用発電機の設置など、共用部の防災設備も確認しておきたい項目です。

【契約・引渡し】購入後のトラブルを避けるための注意点

購入したい物件が決まり、資金計画の目処が立ったあとも、契約手続きと引渡し時の確認が残っています。
以下では、契約・引渡し段階で確認しておきたい2つのポイントを解説します。

売買契約書と重要事項説明書をよく理解して契約する

マンションの売買契約を結ぶときは「売買契約書」と「重要事項説明書」を確認し、売主と買主の双方が署名・捺印をします。
不動産の売買契約書には、価格、引渡し時期など契約内容に関する具体的な取り決めが記載されます。
重要事項説明書は、物件の権利関係や設備などの情報をまとめた書類です。
契約の際は、これらの書類をよく確認して十分に内容を理解したうえで署名・押印するようにしましょう。確認したい項目は以下のとおりです。

• 物件の所在地・面積・専有部分と共用部分の区分
• 手付金の額と返還条件
• 住宅ローン特約の条件と期限
• 引渡し時期と引渡しが遅延した場合の取扱い
• 契約不適合責任の範囲と期間
• 管理規約・使用細則（ペット飼育・楽器演奏・リフォームの可否　など）
• 修繕積立金・管理費の金額と将来の値上げ予定　など

住宅ローン特約は、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合に、一定の条件を満たすと手付金を返還したうえで契約を白紙解除できる条項です。
契約不適合責任は、引渡し後に物件や設備に契約内容と異なる不具合があった場合に、売主が修補や損害賠償などに応じる責任です。
記載内容に不明点や疑問点があるときは、契約を結ぶ前に不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

内覧会で仕上がりを細かくチェックする

内覧会は、引渡し前に物件の仕上がりを買主が直接確認できる場です。引渡しの1か月程度前に実施されるのが一般的です。
不具合や気になる箇所があったときは修繕してもらうことができます。
内覧会に参加する際は、メジャー、水平器、スマートフォンのライト機能なども活用し、以下の項目を確認しておきましょう。

• 床の傾き・きしみ（水平器やビー玉を使って確認）
• 壁紙・建具の汚れ・キズ・浮き
• 建具・サッシ・収納扉の開閉のスムーズさ
• 水回りの水漏れ・排水のスムーズさ
• 換気扇・エアコン・給湯器など設備機器の動作
• コンセント・照明スイッチの位置と数
• 各部屋の寸法と図面が一致しているか
• バルコニーの排水・手すりの安全性

万が一不具合が見つかったときは、口頭で指摘するだけではなく、書面にもまとめておくとよいでしょう。
修繕が完了すると再確認の機会（再内覧会）が設けられることが多く、書面に残しておくと指摘した箇所が適切に修繕されているか確認しやすくなります。

まとめ

新築マンションを購入するときは、予算に合った広さや間取り、階数、向きなどをしっかりと検討することが大切です。あわせて、無理なく返済できる借入額や頭金、諸費用、入居後の維持費なども確認し、無理のない資金計画を立てましょう。
物件選びの際は「立地・周辺環境の現地確認」「標準仕様とオプションの違い」「ライフスタイルの変化」「災害リスク」を意識することで、買って良かったと思える物件に出会いやすくなります。
契約・引渡しの段階では、売買契約書と重要事項説明書の内容をよく理解したうえで署名・捺印をするだけでなく、内覧会で仕上がりを細部までチェックすることが大切です。
物件の選び方や契約書類の記載内容などでわからないことがあるときは、新築マンションの販売実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。