マンション購入で共有名義にするメリットと注意点

マンション購入時の共有名義の基礎知識

「共有名義」とは、夫婦や親子など複数人が資金を出し合って不動産を購入し、全員が所有者として登記される形のことです。
以下では、名義を1人にする場合との違い、所有する割合の決め方、共有名義で住宅ローンを組む場合の選択肢を解説します。

単独名義とは名義人の数と登記の内容が異なる

マンションの名義人とは、登記簿（不動産の所有者や権利関係を記録した公的な帳簿）に所有者として記録される人のことです。
名義人が1人の場合は単独名義、複数人であれば共有名義となり、登記簿に記録される内容が変わります。
単独名義では、1人が購入資金を負担し、本人のみが所有者として登記されます。
一方、共有名義の場合は共有者全員の氏名と住所などに加え、各共有者の「持分」の割合もあわせて記録される点が主な違いです。

持分割合は出資額に応じて決まる

持分割合とは、共有名義のマンションについて、各共有者が所有権をどれだけ持っているかを示す割合のことです。
登記簿には「4分の3」のように分数で持分割合が記録されます。
持分割合は任意に設定できますが、後述する贈与税の問題を避けるため、原則として各人が実際に負担した購入資金の割合に合わせます。計算式は以下のとおりです。

• 持分割合＝各人が負担した金額÷マンションの購入価格

各人が負担した金額は、頭金などの支払いに充てた自己資金と、本人が返済する住宅ローンの借入額を合計して求めます。
例えば、購入価格4,000万円のマンションを、夫が3,000万円、妻が1,000万円を負担して購入する場合の持分割合は、以下のとおりです。

• 夫：3,000万円÷4,000万円＝3/4
• 妻：1,000万円÷4,000万円＝1/4

共有名義となる借入方法にはペアローンと収入合算がある

マンションを共有名義とする借入方法には「ペアローン」と「収入合算」があります。
収入合算は、申込者本人の収入に配偶者や親子など同居予定の家族の収入を合わせて審査を受ける方法です。「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があります。
各借入方法の主な特徴は以下のとおりです。

• ペアローン：2本分の住宅ローンを組んで2人とも主債務者となり、互いに連帯保証人となる借入方法
• 連帯債務型：一方が主債務者、もう一方が連帯債務者となって1本の住宅ローンを組む借入方法
• 連帯保証型：一方が主債務者、もう一方が連帯保証人になる借入方。

ペアローンや連帯債務型の場合、夫婦または親子のそれぞれが負担する購入資金の割合に応じた持分を決めて、共有名義とするのが一般的です。
一方、連帯保証型については、所有権（持分）があるのは基本的に主債務者のみです。
連帯保証人については、頭金などの購入資金を負担し、その割合に応じた持分を登記した場合のみ、マンションは共有名義となります。
主債務者のみが購入資金を負担したのであれば、連帯保証人に持分はありません。

マンションを共有名義で購入するメリット

マンションを共有名義で購入する主なメリットは、以下のとおりです。

• 単独で組むよりも借入可能額を増やせる
• 住宅ローン控除を名義人ごとに受けられる
• 売却時の3,000万円特別控除を複数人で使える

単独で組むよりも借入可能額を増やせる

夫婦や親子がそれぞれの収入を合わせて住宅ローンを申し込む場合、1人で組むときよりも借入可能額を増やせます。
金融機関は、住宅ローンの申込者の収入や勤続年数などをもとに返済能力を審査して融資可能額の上限を決めます。
ペアローンや収入合算では、2人分の収入が審査の対象になるため、単独で組むケースと比べて融資可能額を増やすことが可能です。
融資可能額が増えると、広さや階数、立地などの条件がより希望に合った物件を見つけやすくなるでしょう。

住宅ローン控除を名義人ごとに受けられる

「住宅ローン控除」は、年末時点における住宅ローン残高の一定割合を、その年の所得税から差し引ける制度です。
引き切れなかった金額は、一定額を上限に翌年の住民税から控除できます。
令和8年（2026年）に入居する場合の控除率は0.7％です。
控除を受けられる期間と控除額の計算対象となる借入額（借入限度額）は、住宅の省エネ性能や入居する年によって異なります。

※出典：国土交通省「住宅ローン減税」
※借入限度額のカッコ内は、子育て世帯等（＝「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」 ）に適用される借入限度額

住宅ローン控除を受けられるのは、自身の持分を登記して居住するマンションの住宅ローンの債務者です。
夫婦や親子の2人がペアローンや連帯債務型の収入合算を利用した場合、一定の要件を満たすとそれぞれが住宅ローン控除を受けられます。
ペアローンでは各自の借入残高に応じて、連帯債務型では各自の負担割合に応じた残高で控除額が決まる仕組みです。
2人分の住宅ローン控除を受けることができれば、世帯全体で考えたときの税負担の軽減効果を高められる可能性があります。

売却時の3,000万円特別控除を複数人で使える

購入したマンションを将来的に売却した場合に生じた譲渡所得（売却で得た利益）は、所得税や住民税、復興特別所得税の課税対象となります。
一定の要件を満たすマイホーム（居住用財産）を売却した場合、「3,000万円特別控除」を適用すると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことが可能です。
3,000万円特別控除は、売却した居住用財産の名義人単位で適用できます。
マイホームとして使用していた共有名義のマンションを売却したとき、共有者がそれぞれ要件を満たす場合は最高6,000万円の控除を受けられるため、譲渡所得にかかる税金の負担を大幅に軽減する効果が期待できます。
なお、特別控除の適用を受ける際は、売却した年の翌年に共有者それぞれの確定申告が必要です。

共有名義でマンションを購入する際の注意点

共有名義でのマンション購入には、借入額を増やせるなどのメリットがある一方で、次のような注意点もあります。

• 売却やリフォームを行うべきかはよく話し合う
• 持分割合は出資額に合わせて設定する

こうした注意点を事前に理解しておくことが、マンション購入成功のポイントです。

売却やリフォームを行うべきかはよく話し合う

共有名義のマンションを売却する際は、共有者全員の同意が必要です。
また、間取りの変更などマンションの専有部分に大きな変更を加えるリフォームも、共有者全員が同意しなければ実施できません。
マンションの購入後に共有者間の意見が食い違ってトラブルが生じないようにするためには、まず共有者の1人が単独で売却やリフォームが自由にできるわけではないことを理解しておきましょう。
また、購入する際に共有者同士で以下の内容をあらかじめ話し合っておくのも有効です。

• 住み続ける期間の見通し
• 間取りの変更や設備の入れ替えを検討する時期
• 住み替えや売却を考えるタイミング　など

購入後に売却やリフォームについて話し合う際は、自身の意向のみを押し通そうとするのではなく、互いの意見を尊重する姿勢を見せ、できるだけもめないようにすることが大切です。

持分割合は出資額に合わせて設定する

登記する持分割合は、実際に出資した金額の割合と合わせるようにしましょう。
出資した金額の割合よりも持分割合を高く登記した人は、その差額分の贈与を受けたとみなされ、贈与税が課される可能性があるためです。
共有名義のマンションを購入する際は、名義人それぞれが負担した自己資金の金額と住宅ローンの借入額、およびその合計額に応じた持分割合を設定しましょう。

 共有名義で購入するべきか判断するポイント

共有名義と単独名義のどちらが優れているかは一概にはいえません。
世帯収入や必要な借入額、購入後の就業状況などをもとに、どのような形でマンションを購入するのがよいか、慎重に検討することが大切です。
共有名義での購入が適しているのは、以下のようなケースです。

• 双方に安定収入があり、マンション購入後に2人とも就業を続ける見込みがある
• 1人分の収入では希望する物件に必要な借入額に届かない
• 夫婦・親子のどちらも所有権を得たい
• 将来の売却益が大きくなる可能性があるマンションを購入する

一方、「出産や育児、転職などでどちらかの収入が減る見込みがある」「1人の収入で希望する物件を購入できる」などの場合は、単独名義が適している可能性があります。
判断に迷う場合は、不動産会社や金融機関の担当者とよく相談しましょう。

まとめ

共有名義でマンションを購入すると、購入資金を負担した人の全員が所有者として登記され、それぞれが持分を持ちます。
共有名義とするためにペアローンや収入合算を申し込むと、より多くの金額を借り入れられるようになり、希望に合ったマンションを購入しやすくなるでしょう。
要件を満たすと、住宅ローン控除や売却時の3,000万円特別控除を名義人ごとに受けて、税負担の軽減効果を高めることも可能です。
出資額と持分割合が異なると贈与税が課される可能性があるなどの注意点も確認のうえ、不動産会社とも相談し、共有名義でマンションを購入すべきか慎重に検討しましょう。