新築マンションはZEHを選ぶべき？資産価値と快適性で後悔しない選び方

ZEHマンション（ZEH-M）とは？一般的なマンションとの違い

ZEH-M（ゼッチ・マンション）は、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス・マンション」の略称です。

断熱性能を高めると同時に効率性の高い設備でエネルギー消費を抑え、太陽光発電などでエネルギーを作り出すことで、年間のエネルギー収支ゼロを目指します

• 断熱性能：高性能な窓や断熱材を利用し、外気の影響を抑える
• 省エネ：高効率なエアコン、給湯器、LED照明などで消費エネルギーを減らす
• 創エネ（再エネ）：太陽光発電などの再生可能エネルギーを活用する

ZEH-Mは、一般的なマンションや省エネ基準適合のマンションよりもさらに高い性能を有しています。また2030年には、新築住宅にZEH基準を満たすことが義務化される予定です。

マンションの場合、建物の高さや階数に応じた4種類のZEHがあります。各カテゴリーの定義は以下の通りです。

6階建て以上の中高層マンションでは「ZEH-M Oriented」が多く採用されており、太陽光発電設備がなくても認定を受けられます。

新築でZEHマンションを選ぶ4つのメリット

ZEH基準を満たした新築マンションを選ぶメリットは、主に以下の4点です。

• 「夏涼しく冬暖かい」快適な住環境を実現できる
• 毎月の光熱費を削減できる可能性がある
• マンションの資産価値を維持しやすい
• 税制面での優遇を受けられる可能性がある

「夏涼しく冬暖かい」快適な住環境

ZEH-Mは、高断熱・高気密な構造により室内が「魔法瓶」のようになるため、一年を通して快適に過ごすことが可能です。

外気の暑さや寒さが室内に伝わりにくくなり、部屋ごとの温度差も少なくなるためです。

また、冬場に暖かいリビングから寒い廊下や浴室へ移動した際に血圧が急変動して起こる「ヒートショック」のリスクを減らすことができます。

さらに、高性能なサッシにより結露が生じにくくなるため、カビやダニの発生・繁殖も防ぎやすくなります。

毎月の光熱費を削減できる可能性がある

ZEH-Mは保温効果が高いため、一度エアコンで調整した室温が変わりにくいという特徴があります。

その結果、冷暖房の使用頻度や負荷が減って電力消費を抑えられるため、家計の支出を減らす効果も期待できます。

また、高効率給湯器「エコジョーズ」などの高効率設備が装備されるマンションであれば、電気代だけでなくガス代や水道代などのランニングコスト全体を抑えることが可能です。

マンションの資産価値を維持しやすい

2030年以降は、新築住宅にZEH水準の省エネ性能を有することが義務化される予定です。

現時点でZEH-Mを選ぶと、ZEH基準が義務化されたあとも「時代に合わせた省エネ基準を満たす物件」となり、資産価値を保ちやすくなります。

また、ZEH-Mの販促サイトやチラシなどには「BELS（ベルス）」という第三者認証制度によって評価された省エネ性能が表示されています。

BELSによる評価は物件の性能が客観的に証明された「お墨付き」となるため、将来的にマンションを売ったり貸したりするときにも選ばれやすくなるでしょう。

税制での優遇を受けられる可能性がある

ZEH水準の省エネ基準に適合したマンションを購入すると、住宅ローン控除による減税をより多く受けられる可能性があります。

住宅ローン控除を受けられると「年末時点の借入残高×控除率」で計算される金額を所得税と控除対象の住民税から差し引くことができます。

2025年末までの住宅ローン控除では、ZEH水準省エネ住宅の借入上限額（控除金額の計算対象となる借入残高の上限）が、省エネ基準適合住宅やどの基準にも適合しない住宅よりも高く設定されていました。

2026年以降に実施される住宅ローン控除においても、ZEH水準に適合した住宅は住宅ローン控除の借入限度額が高く設定される見込みです。

※出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」

※借入限度額のカッコ内は、子育て世帯等（＝「19歳未満の子を有する世帯」又は「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」 ）に適用される借入限度額

国は長く住める高性能な住宅の普及を促そうとしているため、今後はどの省エネ基準にも適合しない新築住宅を取得しても住宅ローン控除は受けられません。

また、一般的な省エネ基準に適合した新築住宅についても、原則として2028年から住宅ローン控除の対象外となります。

住宅ローン控除による減税を受けたい場合は、ZEH基準対応の新築マンションを選ぶのがよいでしょう。

【2026年最新】ZEH-Mを対象とした補助金

2026年1月現在では、環境省による「みらいエコ住宅2026事業」が実施されており、条件を満たすマンション購入者には補助金が交付されます。

補助の対象となるのは2025年1月28日以降に基礎工事に着手した新築住宅またはリフォーム工事に着手した既存住宅です。

補助額は以下のとおりです。

通常のZEH-Mを購入する場合、補助の対象となるのは18歳未満の子どもがいる「子育て世帯」または夫婦のいずれかが39歳の「若者夫婦世帯」です。

「GX志向型住宅」であれば、世帯に関わらず条件を満たせば補助を受けられます。通常の長期優良住宅やZEH水準住宅との違いは以下のとおりです。

新築マンションの購入を検討する際は、みらいエコ住宅2026事業による補助金の対象となるか早めに不動産会社の担当者に確認することをおすすめします。

まとめ

ZEH-Mは、建物の断熱性を高めてエネルギー消費が抑えられた次世代の住まいです。

外気の影響を受けにくいため、夏は涼しく冬は暖かい快適な環境で過ごせます。また、冷暖房の効率が良く、光熱費を節約できる点も大きな特徴です。

一般的な物件と比べて販売価格は高い傾向にありますが、補助金制度や住宅ローン控除を受けられると実質的な負担を軽減することが可能です。

目先の価格だけでなく、入居後の快適さや将来の資産価値も含めて、ZEH-Mを購入すべきか総合的に判断することをおすすめします。