新築マンション購入時の手付金とは？相場や払えないときの対処方法も解説

新築マンション購入時の手付金とは

手付金は、新築マンションの売買契約を結ぶ際に、買主から売主へ支払う金銭です。まずは、手付金の主な役割と金額の相場を見ていきましょう。

手付金の主な役割は2つ

手付金には、主に「解約手付」と「違約手付」という2つの役割があります。

「解約手付」は、契約の相手方が契約の履行に着手する前であれば、お金を支払って解約する権利が与えられることです。

買主は支払った手付金を放棄することで、売主は受け取った手付金の2倍の額を支払うことで、一方的に契約をキャンセルすることができます。

「違約手付」は、売主と買主のどちらか一方が契約内容を守らなかった場合の損害賠償金として手付金を支払うことです。

最終的に手付金は、物件が無事に買主に引き渡される際、物件の購入代金の一部に充当されるのが一般的です。

手付金の相場は物件価格の5〜10%

新築マンション購入時の手付金は、物件価格の5〜10%が一般的な相場です。

手付金の金額が安すぎると気軽にキャンセルしやすくなり、反対に高すぎると買主側の支払いが難しくなってしまうため、物件価格の5〜10%に設定されることが多いのです。

物件価格ごとの手付金額の目安は以下のとおりです。

ただし、売主が不動産会社の場合、宅地建物取引業法（宅建業法）によって手付金の上限は売買代金の20%までと定められています。

売買契約日に現金で支払うのが原則

手付金は、売買契約を結ぶ日に現金で支払うのが原則です。住宅ローンの借入額には含められず、自己資金などで支払う必要があるため、計画的に準備しておきましょう。

支払い方法は、現金の手渡しまたは銀行振込が一般的です。

新築マンションを購入するときは、申し込みの際に手付金の金額だけでなく支払い方法についてもよく確認することが大切です。

買主都合のキャンセル時に手付金は返金されない

買主の自己都合で契約をキャンセルする場合、売主に支払った手付金は返金されません。これを「手付流し」と呼びます。

例えば「もっと良い条件の物件を見つけた」「やはり購入をやめたくなった」といった理由があるときは、手付流しをすることで契約をキャンセルできます。

手付流しによる契約解除ができるのは、相手方が契約の履行に着手する前までです。

しかし、契約の履行に着手したタイミングの判断基準は曖昧であり、解釈の違いによるトラブルが生じるケースも少なくありません。

そのため、実際には売買契約書で手付解除ができる期日が定められるのが一般的です。

手付金が返ってくる可能性があるケース

特定の条件に該当した場合には、契約が白紙に戻り、支払った手付金が全額返還されることがあります。代表的なケースは以下のとおりです。

• 売主の都合でキャンセルとなる場合
• 住宅ローン特約が適用されて契約が解除となった場合
• 買い換え特約が適用されて契約が解除となった場合
• 売主の不動産会社が倒産してしまった場合

売主の都合でキャンセルとなる場合

売主側の都合で一方的に契約が解除される場合、買主は支払った手付金の2倍の金額を受け取ることができます。これを「手付倍返し」と呼びます。

手付倍返しをすることにより、売主が手付金を返還するのに加え、さらにそれと同額の金銭を支払うことで、売主側が手付金相当額の損失を負う仕組みです。

例えば、買主が200万円の手付金を支払っていた場合、売主の都合でキャンセルされると、その倍額である400万円が売主から買主に支払われます。

「手付倍返し」による契約解除ができるのは、買主が履行に着手を始める前まで、または契約書に記載された期日を迎えるまでです。

住宅ローン特約が適用されて契約が解除となった場合

新築マンションの売買契約には「住宅ローン特約」が含まれているのが一般的です。

これは、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合や、借入可能額が希望に満たない場合に、売買契約を無条件で白紙に戻せるという条項です。

住宅ローン特約が適用されて契約が解除となった場合、売主に支払った手付金は基本的に全額返金され、違約金の支払いなどのペナルティも生じません。

ただし、買主が故意に住宅ローンの本審査の申し込みをしなかったり、書類の準備を怠ったりした場合、特約は適用されません。

また、売買契約を結ぶ際は、住宅ローン特約が適用される期限や要件などを契約書でよく確認しましょう。

買い換え特約が適用されて契約が解除となった場合

住んでいる家を売却して新しい家に住み替える場合、新居の売買契約に「買い換え特約」が盛り込まれることがあります。

買い換え特約は、現在住んでいる自宅が決められた期日までに売れなかった際、売買契約を白紙撤回できる特約です。

買い換え特約により、契約が解除となる場合も、手付金は全額が売主に返還されます。

ただし、売主側にとって買い換え特約にはあまりメリットがありません。

そのため、新築物件や人気のある物件などでは、買い換え特約を付けることが難しい場合があります。

売主の不動産会社が倒産した場合

物件が引き渡される前に、売主である不動産会社が倒産してしまった場合でも、支払った手付金は保護される仕組みがあります。

具体的には「手付金等の保全措置」が取られていれば、売主の不動産会社が倒産したとき、保証会社などの第三者機関から手付金が返還されます。

宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者であり、手付金の額が以下の基準を超える場合、手付金の保全措置を講じることが義務付けられています。

例えば、価格が5,000万円であり未完成の新築マンションを購入する場合、手付金の額が売買代金の5%である250万円を超えると保全措置の対象となります。

この場合「銀行等による保証」や「保険事業者による保証保険」といった方法で手付金の保全措置が講じられます。

ただし、手付金の額が要件を満たさない場合や売主が個人である場合などは保全措置の対象外です。

契約時には、ご自身が支払う手付金が保全措置の対象になるかを確認することが大切です。

また、売主である不動産会社の資金繰りや財務体制などを調べ、物件の引き渡しまでに倒産する可能性があるかどうかを確認するのもよいでしょう。

自己資金が不足しており、手付金の支払いが難しい場合は、売主に減額交渉をする方法があります。

手付金の金額は5〜10%が目安ではあるものの、法律で下限が設けられているわけではないため、交渉により引き下げてもらえる可能性はあります。

また、親族から資金を援助してもらうのも1つの方法です。

親や祖父母などから住宅購入のための資金援助を受ける場合、一定の要件を満たせば特例により最大1,000万円まで贈与税が非課税になります。

まとめ

手付金の相場は物件価格の5〜10%で、基本的に自己資金で準備します。

新築マンションの売買契約を結んだあとに買主の都合でキャンセルする場合、原則として手付金は返還されません。

一方、売主側は手付金の2倍の金額を買主に支払うことで契約を解除することができます。

また、売買契約書に「住宅ローン特約」や「買い換え特約」が盛り込まれている場合や売主である不動産会社が倒産したときは、契約解除時に手付金が返還される可能性があります。

新築マンションを購入する際は、契約書の内容をよく確認し、疑問点や不安な点があれば不動産会社の担当者に質問するなどして、手付金についてよく理解することが大切です。