マンションの管理組合とは？役割やよくあるトラブルを解説

マンションの管理組合とは

最初に、管理組合の役割や法律上の位置づけを解説します。

マンションを維持・管理する組織

マンションは、区分所有者が所有する「専有部分」と、外壁やエントランスなど区分所有者の全員で共有する「共有部分」の2つに分かれています。

管理組合は、マンションの共用部分を維持・管理することを目的とした組織です。

マンションでは、管理規約というルールを定め、それにしたがって建物や設備を管理するのが一般的です。

国土交通省が作成している管理規約のひな形（標準管理規約）によると、管理組合の主な業務内容は、以下のとおりとされています。

1. 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
2. 組合管理部分の修繕
3. 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
4. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
5. 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
6. 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
7. 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
8. 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
9. 敷地及び共用部分等の変更及び運営
10. 修繕積立金の運用
11. 官公署、町内会等との渉外業務
12. 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
13. 防災に関する業務
14. 広報及び連絡業務
15. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
16. 管理組合の消滅時における残余財産の清算
17. その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
    ※出典：国土交通省「標準管理規約」

例えば、マンションの外壁に破損箇所が見つかったときは、管理組合が修理を手配します。

また、ゴミステーションや駐車場などの利用に関するルールが守られていない場合、マンションの住人に向けて注意喚起を行うのも管理組合の役割です。

管理組合の設置は法律で義務付けられている

マンションを購入して区分所有者になった人は、必ず管理組合に加入しなければなりません。これは、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）で定められています。

区分所有者は管理組合の一員となり、当事者としてマンションの維持・管理に携わることが求められます。

一方で、住戸の区分所有者と賃貸契約を結んで住んでいる人や、区分所有者の家族・同居人は、管理組合への加入は不要です。

マンション管理組合の理事会と役員

続いて、理事会の役割や役員の選出方法などを解説します。

実際の維持・管理業務は理事会の役員が担当する

マンションの管理組合は、区分所有者の全員で構成されていますが、実際に維持・管理業務を行うのは「理事会」です。

理事会の役員には、理事長や理事などの役職が設けられています。

理事会の役員になった人は、月1回程度の頻度で開催される理事会に参加し、マンションの維持・管理に関する話し合いをします。

理事会役員の主な役職とその役割は、以下のとおりです。

• 理事長：管理組合を代表し、業務を統括する
• 副理事長：理事長の補佐と不在時の代行
• 会計担当理事：管理費などの収納や保管、運用、支出などの会計業務を担当
• 理事：広報や総務など理事会に参加し、各役割を務める
• 監事：管理組合の業務の執行及び財産の状況の監査

上記のほかにも、防災担当理事、修繕担当理事、広報担当理事などが設けられるケースもあります。

役員の種類と人数、選出方法は管理規約で定められています。

役員の選び方は主に3種類

理事会役員の選び方には「輪番制」「立候補制」「推薦制」の3種類があります。それぞれの選出方法は、以下のとおりです。

• 輪番制：区分所有者が順番に役員を務める方式
• 立候補制：自ら役員になることを希望する区分所有者が立候補する方式
• 推薦制：現役員や区分所有者が次の役員を推薦する方式

多くのマンションでは輪番制が採用されているため、住む期間が長くなればなるほど役員を務める可能性が高まります。

管理組合の意思決定は「総会」で行われる

「総会」は、マンションの管理組合における最高意思決定機関です。

総会では、管理組合の事業報告や会計報告、次年度の事業計画・予算案の審議、役員の選任などが行われます。

総会には、少なくとも年に1回必ず開催される「定期総会」と、必要に応じて開催する「臨時総会」の2種類があります。

マンションの区分所有者は、原則として全員が総会での議決権を持っています。

多くのマンションでは、議決権を持つ組合員本人やその代理人の出席数、および委任状の提出数の合計が、議決権総数の半数を超えていなければ、総会は成立しません。

また、総会で議案を決議する方法には「普通決議」と「特別決議」の2種類があります。

• 普通決議：通常の議案を総会に出席した区分所有者の過半数の賛成によって可決する方法
• 特別決議：重要な議案を議決権総数の3/4以上の賛成によって可決する方法

役員の選任や解任、管理費の変更など一般的な議案は普通決議、共用部分の変更や建物の建て替えなどの重要な議案は特別決議となります。

マンションの管理組合と管理会社の関係

マンションの維持・管理には専門的な知識や経験が求められるため、多くの管理組合は「管理会社」に業務の一部または全部を委託しています。

管理会社は、管理組合と結んだ管理委託契約にもとづき、マンションの共用部分の管理や設備の保守点検、修繕計画の提案などを行います。

管理組合は、管理会社の業務をチェックし、契約内容に基づいて適切に業務が遂行されているか確認しなければなりません。

マンションの管理組合に入りたくない！入会は拒否できる？

「マンションを購入したいが、管理組合には加入したくない」と考える人は一定数います。

しかし、マンションを購入した人は、基本的に管理組合の組合員にならなければなりません。

一方、相応の事情がある場合は、理事会の役員を辞退できることがあります。

管理組合の加入は法律で義務づけられている

区分所有法の第三条では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（管理組合）を構成する」と定められています。

よって、区分所有者であるにもかかわらず、マンションの管理組合に入らずに済む方法はありません。

「仕事で忙しい」「人付き合いが苦手」などの理由で、管理組合の加入を断ることはできず、加入後に勝手に脱退することもできません。

分譲マンションを購入したのであれば、管理組合の一員として、マンションの維持・管理に協力していくことが大切です。

役員は相応の理由があれば断ることも可能

管理組合への加入は強制ですが、理事会の役員については相応の理由があれば断れる可能性があります。

ただし、単に「仕事や子育てが忙しい」「他の住人とかかわりたくない」などの理由だけで理事会の役員を断るのは難しいでしょう。

「自分や家族が健康上の問題を抱えており、役員の仕事を行うのが難しい」など、他の役員や区分所有者に納得してもらえるだけの理由が必要です。

また、マンションの管理は区分所有者 全員の協力で成り立っているため、役員を断ることで他の組合員からの心象が悪くなるかもしれません。

そのため、役員の順番が回ってきたときは、できる限り引き受けるようにすることが望ましいでしょう。

管理組合に相談されることの多いトラブル

管理組合には、マンション内で発生したさまざまなトラブルの相談が寄せられます。

国土交通省が全国のマンションを対象として行った「令和5年度マンション総合調査」によると、過去1年間に何らかのトラブルがあったと回答した管理組合の割合は84.0%でした。

また、発生したトラブルについては居住者間のマナーをめぐるトラブルが60.5%ともっとも多い結果となりました。

次いで多いのが、建物の不具合にかかるトラブルの31.7%、費用負担のかかるトラブルの24.2%となります。

それぞれのトラブルの内訳をみると、結果は次のとおりです。

マンションにおけるトラブルでもっとも多いのが、生活音によるものです。

子どもの走り回る音や騒ぎ声、家電から発せられる音などが騒音となり、住民間でトラブルになることがあります。

また、マンション敷地内の違法駐車や、上階または給排水管の故障・老朽化による水濡れなどでトラブルとなるケースも少なくありません。
※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）」

【まとめ】マンション購入時は管理組合の役割をよく理解しよう

マンションを購入すると、必ず管理組合に加入しなければなりません。これは、区分所有法で定められています。

また、理事会の役員に選出されると、実際にマンションの維持・管理業務に携わることになります。

快適な住環境を維持するためにも、マンションを購入したあとは、管理組合の一員として共用部分の管理業務に積極的に参加していくことが大切です。