マンションの購入時は資金計画を立てよう！ポイントや借入額の決め方を解説

マンションの購入時に資金計画を立てるべき理由

資金計画を立てるべき理由は、現在の状況で無理なく購入できるマンションの価格を明確にするためです。

マンションは一般的に高額なため、多くの方が住宅ローンを組んで購入します。

資金計画を立てないと、身の丈に合わない高額なローンを組んでしまい、毎月の返済で家計が圧迫され、生活が苦しくなるかもしれません。

住宅ローンを組んで購入したマンションは借入金の担保に設定されています。

長期にわたって返済が滞ると、借入先の金融機関にマンションを差し押さえられ、競売によって強制的に売却される可能性があります。

また、マンションを購入するときは、物件価格だけでなく登記費用、印紙税、住宅ローンの事務手数料、仲介手数料など諸費用の支払いも必要です。

入居したあとは、住宅ローンの返済とあわせて管理費や修繕積立金なども支払っていかなければなりません。

マンションの購入には高額な初期費用と一定のランニングコストがかかるため、入居後のライフプランも踏まえて入念に資金計画を立てる必要があります。

マンション購入時の資金計画で決めること

マイホーム購入の資金計画を立てるときは「住宅ローンの借入額」と「自己資金額」を決めます。

ここでは、借入額と自己資金額を決める際のポイントを詳しく解説します。

住宅ローンの借入額

住宅ローンの返済期間は、20年や30年など長期にわたるのが一般的です。

そのため「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返済できるか」を優先して借入額を決めることが重要です。

借入可能額の上限まで借りてしまうと、将来的に収入の減少や支出の増加が起きたときに返済が苦しくなるかもしれません。

例えば、育産休の取得による収入減少、子どもの成長による教育費の増加、転職による世帯収入の減少などが生じるケースです。

住宅ローンを利用する場合は、返済途中で収入の減少や支出の増加が起きたときも生活が苦しくならないよう、無理のない借入額を決めることが大切です。

自己資金額

自己資金は主に「頭金」と「諸費用」を支払うために用意します。

頭金とは物件価格のうち現金で支払う部分のことです。一般的には、物件価格の10〜20％程度が目安です。

住宅ローンの借入可能額に頭金を足した金額がマンション購入の予算となります。

例えば、借入額が3,500万円、用意できる頭金が500万円の場合、予算は4,000万円です。

諸費用は、登記費用、印紙税、住宅ローンの事務手数料、保証料などです。

一般的な金額の目安は、新築マンションが3〜5%、中古マンションが6〜8%です。

頭金と諸費用は原則として現金で支払います。

手持ち資金のほとんどをマンションの購入に使ってしまうと、入居後の突発的な支出や収入の減少などに対応できなくなる可能性があります。

マンションの入居後に不測の事態が起こっても対処できるように、少なくとも生活費の3〜6か月分の現金は手元に残しておきましょう。

住宅ローンの借入額を決める方法

住宅ローンの借入額を決めるときは、年収のうちいくらを返済に充てられるか考え、シミュレーションサイトを活用して試算するとよいでしょう。

年間でいくら返済できるか考える

まず「返済負担率」を計算して年収のうちいくらを返済に充てられるか考えます。

返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合です。

「年間返済額÷年収」で算出されます。

無理なく返済ができ、収入の減少や支出の増加にも対応できる借入額を決めるときは、返済負担率15〜20%程度 を目安にするのがおすすめです。

例えば、年収600万円の場合、1年間で返済が可能な金額の目安は90万〜120万円（毎月約7.5万〜10万円）です。

返済負担率をもとに借入額を逆算する

年間返済額の目安を計算できたら、金融機関の公式サイトや不動産ポータルサイトなどのシミュレーションで借入可能額を試算しましょう。

シミュレーションサイトの多くでは、毎月の返済額と返済期間、借入金利を入力することで借入可能額を試算できます。

例えば、返済負担率20%で計算した場合の返済額が毎月10万円であるとしましょう。

返済期間35年、借入金利が年0.5%の場合、シミュレーションサイトで借入額を試算すると結果は3,850万円となります。

資金計画を立てる際は、住宅ローン借入額のシミュレーションサイトを活用し、さまざまな条件で借入額を試算してみるとよいでしょう。

資金計画を立てる際のポイント

マンション購入時の資金計画を立てるポイントは以下のとおりです。

• 今後のライフプランをもとに返済期間を考える
• 自身に合った金利タイプを検討する
• ペアローンの活用も検討する
• 親族から資金提供してもらうのも1つの方法

今後のライフプランをもとに返済期間を考える

住宅ローンの返済期間は最長35年であり、近年は40年や50年に設定できる商品も増えてきました。

一方、ほとんどの金融機関は「完済時の年齢が80歳未満」であることを融資条件としています。

また、主な収入が国からの年金となり世帯収入が低下したあとも住宅ローンの返済が続くと、セカンドライフの家計が苦しくなってしまうかもしれません。

そのため住宅ローンの返済期間は、一般的に老後生活が始まる65歳までに完済できるように設定するのが望ましいです。

とはいえ、老後も返済がおよばないようにするために返済期間を短くすると、借入金額が減ったり毎月の返済額が増加したりする可能性があります。

住宅ローンの返済期間はあとで伸ばすことができないため、あえて長めに設定し、定期的に繰上返済をして早めの完済を目指す方法もあります。

住宅ローンの返済期間を決める際には、現在の収入だけでなく将来のライフプランも考慮することが大切です。

自身にあった金利タイプを検討する

住宅ローンの金利タイプには「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型」があります。それぞれの主な特徴は以下の通りです。

• 変動金利型：市場の動向に応じて金利が変動するタイプ
• 全期間固定金利：完済まで金利が変わらないタイプ
• 固定期間選択型：借入から10年や20年など一定期間の金利が固定されるタイプ

各金利タイプにはそれぞれに異なったメリットがあります。

例えば変動金利は、借入時の金利が低いため、完済まで市場の金利がさほど上昇しなければ返済負担は少なくて済みます。

一方で、返済の途中で金利が上昇して返済額が増えるかもしれません。

全期間固定金利は、借入時の金利が完済まで変わらないため、安心感があり返済計画も立てやすいでしょう。

しかし、変動金利に比べて借入当初の金利が高いため、完済まで世の中の金利があまり上昇しなかった場合は返済負担が重くなります。

借入金額や返済期間などの条件が同じでも、金利タイプによって毎月の返済額や返済総額は変わります。

資金計画を立てる際は、各金利タイプの特徴を理解し、リスク許容度や家計の状況なども考慮して自身にあったものを選ぶことが大切です。

ペアローンの活用も検討する

ペアローンとは、夫婦や親子などがそれぞれ契約者となって住宅ローンを組む方法です。

2人分の収入で審査が行われるため、どちらか一方が単独で住宅ローンを組む場合と比べて借入可能額を増やせます。

1人分の収入では購入を検討しているマンションに手が届かない場合は、ペアローンを利用するのも1つの方法です。

また、ペアローンではそれぞれの契約者が住宅ローン控除を受けられるため、所得税と一部の住民税の節税効果を高められる可能性があります。

ただし、ローン契約が2本になることで事務手数料や印紙税などの諸費用が2倍になる点には注意が必要です。

また、返済を開始したあとに転職や育産休の取得などで世帯収入が減少すると返済が苦しくなるかもしれません。

ペアローンにはさまざまな注意点があるため、不動産会社や金融機関とも相談して利用しても問題ないか慎重に検討しましょう。

親族からの資金を提供してもらうのも1つの方法

親や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、要件を満たすと一定額まで贈与税が非課税になる「住宅取得資金等の贈与の特例」を利用できます。

この特例を適用できると、贈与税の基礎控除額である年間110万円に加えて以下の一定金額までの資金贈与が非課税となります。

• 省エネ等住宅：最大1,000万円
• 上記以外の住宅：最大500万円

手持ち資金が不足している場合は、親族から資金を援助してもらうのも1つの方法です。

非課税の特例を受けるためには、所定の要件を満たしたうえで贈与税の申告が必要です。

要件や手続き方法には複雑な部分があるため、マンションの購入時は不動産会社や最寄りの税務署などに相談するとよいでしょう。

まとめ

マンション購入の資金計画を立てるときは、無理のない返済が実現できる借入額を見極め、将来の収入や支出の変動にも柔軟に対応できるプランを検討しましょう。

自己資金額を決める際は、頭金や諸費用の金額を考慮し、手持ちの資金が著しく減らないようにすることが大切です。

資金計画を立てる際に決めるべきことは、他にも返済期間や金利タイプ、ペアローンの利用の有無などがあります。判断に迷うときは、不動産会社や金融機関に相談し、入念に資金計画を練りましょう。