資産価値が高いマンションの特徴とは？確認すべきポイントを解説

新築マンションの資産価値は「立地」「建物」「管理」で決まる

新築マンションの資産価値は、主に「立地」「建物」「管理」という3つの要素の掛け合わせによって決まります。

これら3つの要素が優れているマンションは資産価値が高いため、高値で売却しやすいだけでなく、賃貸に出した場合に借り手がつきやすくなります。

たとえ永住するつもりでマンションを購入しても、転勤や親の介護、離婚といった事情で引っ越しを余儀なくされる可能性はゼロではありません。

資産価値が高いマンションを選んでいれば、ライフイベントの発生により、引っ越しが必要になったとき、売却したり賃貸に出したりして対処しやすくなります。

新築マンションを選ぶ際は「立地」「建物」「管理」のそれぞれをよく確認し、資産価値の維持・上昇が期待できるか考えることが大切です。

資産価値が下落しない新築マンションの特徴【立地編】

マンションの資産価値のほとんどは立地で決まるといっても過言ではありません。

建物や設備は経年劣化により価値が減少していきますが、好立地にある土地の価値は下がりにくいためです。

また、立地は購入後に個人の力で変えることができません。マンションを選ぶ際は、立地が以下の条件を満たしているかよく確認することが大切です。

• 駅から徒歩7分以内
• 生活の利便性が高い
• 都心へのアクセスが良い
• 将来性があるエリアに建てられている
• 治安が良い
• 洪水や土砂災害などのリスクが低いエリアにある

駅から徒歩7分以内

最寄り駅からの距離は、新築マンションを検討する人の多くがこだわるポイントであるため、資産価値に影響しやすいです。

実際に、国土交通省の調査によると、マンション購入時に考慮した項目について「駅からの距離などの交通利便性」と回答した割合は71.6%ともっとも高くなっています。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）」

資産価値が高いマンションを選ぶ場合「最寄り駅から徒歩7分以内」が1つの基準です。可能であれば徒歩5分以内のマンションを選ぶのがよいでしょう。

最寄り駅からの距離が近いマンションは、通勤や通学がしやすくなり、休日には電車に乗って買い物やレジャーなどを楽しめるため、底堅い需要があります。

一方、最寄り駅から徒歩10分を超えると資産価値が下がりやすくなります。

生活の利便性が高い

マンションの周辺に日常生活を送るうえで必要性の高い施設がそろっていると需要が落ちにくくなる可能性があります。

物件選びの際は、周辺に以下のような施設があるか確認しましょう。

• スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの商業施設
• 病院・クリニックなどの医療施設
• 公園・学校・保育園などの公共施設・教育施設
• 銀行、郵便局などの金融機関

上記のすべてが周辺にそろう物件は限られるため、自身のライフスタイルや家族構成から考えて必要性の高い施設が近くにあるか確認するとよいでしょう。

例えば、小学生以下の子どもがいるファミリー世帯であれば、学校や公園、病院などが近くにあるマンションが適している可能性があります。

単身世帯やDINKS（共働きで子どもを持たない夫婦）の場合は、遅くまで開いているスーパーや飲食店などが近くにあるマンションを選ぶのも1つの方法です。

都市の中枢エリアへのアクセスが良い

最寄り駅から主要ターミナル駅へアクセスしやすいマンションは、資産価値が高くなりやすい傾向にあります。

また、最寄り駅が急行や快速の停車駅である場合や、始発駅で座って通勤・通学ができる場合も資産価値にプラスの要素となります。

新築マンションを検討する際は、路線図や時刻表をもとに都心に移動する際の所要時間や最寄り駅から乗車できる路線と列車種別などをよく確認するとよいでしょう。

将来性があるエリアに建てられている

最寄り駅の周辺で駅ビルの改修や広場の整備などの再開発が進行中、または計画されているエリアのマンションは将来的に地価の上昇が期待できます。

街が整備されて商業施設やオフィスビルが増えることで人口が流入し、それにともない住宅への需要が高まるためです。

また、新駅や新路線の計画があるエリアのマンションも将来的に需要が高まる可能性があります。

自治体が公開している都市計画情報や最新のニュースを参照し、マンションがあるエリアでの再開発の計画もよく確認するとよいでしょう。

治安が良い

治安の良さは、とくにファミリー世帯や女性の単身世帯などがマンションを選ぶ際に重要視されることが多く、資産価値にも影響を与えやすいポイントです。

たとえ利便性が良くても、治安が悪く安心して暮らせないエリアは敬遠され、将来的に買い手や借り手が限られる恐れがあります。

「風俗店や深夜営業の店が住居の近くにないか」「落書きやゴミの不法投棄などがないか」などをよく確認し、治安が良好なマンションを選びましょう。

また、異なる時間帯に何度か現地を訪れて人通りや夜道の明るさなども確認しておくと、マンション周辺の治安をより正確に判断しやすくなります。

洪水や土砂災害などのリスクが低いエリアにある

洪水や土砂災害などが起きたときに多大な被害が生じるリスクがあるマンションは、資産価値が下がりやすくなります。

とくに近年は、台風や集中豪雨による水害が日本の各地に深刻な被害をもたらしていることもあり、浸水リスクが高いマンションは売却時に買い手がつきにくくなる恐れがあります。

マンションという大切な資産だけでなく自身や家族の命を守るためにも、自治体のハザードマップなどを確認し、災害リスクの低いマンションを選ぶことが大切です。

資産価値が下落しない新築マンションの特徴【建物編】

立地の良さに加えて、建物そのものの魅力や性能も資産価値を左右します。具体的には、以下の2点に注目して物件を選ぶとよいでしょう。

• 普遍的な間取りで使いやすい
• 災害に強い構造・設備がある

普遍的な間取りで使いやすい

奇抜なデザインの間取りよりも、使いやすく標準的な間取りのほうが、幅広い層の需要が見込めるため、売却しやすい傾向にあります。

一般的に使いやすいといわれる間取りの例は、以下のとおりです。

• 2LDK・3LDKなどの一般的な広さと部屋数である
• リビングを中心に居室が配置され、廊下が短く無駄が少ない

また、可変性が高く将来的にリフォームやリノベーションによる改修がしやすいマンションも、将来的に買い手が見つかりやすくなるでしょう。

間取りを見る際は、以下のポイントを確認するとよいでしょう。

• 柱と梁で建物を支えており室内の壁を撤去しやすい「ラーメン構造」である
• 配管や配線の更新がしやすく、リフォームの自由度が高い二重天井である

災害に強い構造・設備がある

耐震性能が高く防災設備が整っているマンションは、資産価値を維持しやすくなります。

大地震などの発生時に建物の被害を最小限に抑え、被災後もマンションでの生活を続けやすくなるためです。

マンションの耐震性能を判断するうえで重要なのが「耐震構造」です。耐震構造は以下の3種類があります。

• 耐震構造：柱・梁・壁の強さと硬さで地震の揺れに耐える構造
• 制震構造：ダンパーなどの装置で地震の揺れを吸収する構造
• 免震構造：建物と地盤の間に免震装置を入れて揺れが建物に伝わりにくくなる構造

上記のうち、免震構造は建物に伝わる揺れを抑えやすい一方、装置を用いるぶん価格が高くなる傾向があります。

これに対し、耐震構造は柱・梁・壁などで揺れに耐える考え方で、住宅性能表示制度では耐震等級1でも数百年に1度程度の地震による力に対して倒壊・崩壊等しない水準とされています。また、耐震性能が確認できる住宅は、等級などに応じて地震保険料の割引対象となる場合があります。

また、非常用発電機や防災備蓄倉庫、マンホールトイレといった設備があるかどうかも確認しましょう。

資産価値が下落しない新築マンションの特徴【管理編】

不動産業界には「マンションは管理を買え」という格言があります。

どんなに立地や建物が魅力的であっても、管理がおろそかであれば居住環境が悪化し、資産価値が大きく下落してしまうためです。

物件を選ぶ場合は、以下の2点に該当するかよく確認しましょう。

• 適切な管理が期待できる
• 長期修繕計画が健全である

適切な管理が期待できる

日々の清掃やゴミ出しの管理、植栽の手入れなどが行き届いているマンションは、購入希望者や借り手に良い印象を与えやすいため、選ばれやすくなります。

新築マンションを選ぶ際は、管理組合の体制、管理会社の評判と実績、管理人が滞在する時間帯などを確認して適切な管理が期待できるか考えるとよいでしょう。

長期修繕計画が健全である

長期修繕計画とは、マンションの外壁塗装や配管交換といった将来の大規模修繕工事の時期や費用などを定めた計画のことです。

健全な長期修繕計画が定められているマンションは、必要な修繕が計画的に実行され、建物の劣化が抑えられるため、資産価値が下がりにくくなります。

長期修繕計画を参照して大規模修繕の時期や予算、修繕工事の実行に必要な資金の積み立て方（修繕積立金の積立計画）を精査し、計画に無理な部分がないかもよく確認しましょう。

とはいえ、長期修繕計画が健全であるかどうか判断するためには専門知識が求められます。

そのため、不動産会社の担当者に加えて、必要に応じてマンション管理専門の相談窓口やマンション管理士の資格を持つ人などにも相談するとよいでしょう。

まとめ

新築マンションを購入するときは将来的に売ったり貸したりしやすいように、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。具体的には「立地」「建物」「管理」の3つの要素をよく確認しましょう。

とくに駅からの距離や周辺環境の利便性はあとから変えられないため、後悔することのないよう入念に調査することをおすすめします。

ほかにも、建物の耐震性能や室内の間取り、管理体制、将来の修繕計画など確認すべき項目は多岐にわたります。そのため、新築マンションの購入を検討するときは、販売実績が豊富で信頼できる不動産会社に相談するとよいでしょう。