マンション購入時の不動産取得税とは？計算方法や軽減措置を解説

マンション購入時の不動産取得税とは

最初に不動産取得税が課税される理由や、同じくマンションの所有者に課せられる固定資産税との違いを解説します。

不動産取得税は不動産を取得した人にかかる税金

不動産取得税は、マンションや戸建て住宅などを取得した人に1度だけ課税される税金であり、納税先は不動産がある都道府県です。

取得した不動産が、マンションや戸建て住宅などの場合、不動産取得税は建物と土地それぞれに課税されます。

不動産を購入したときだけでなく、贈与や交換などで不動産を取得した場合も、不動産取得税の課税対象です。

また、マンションを取得するための対価を支払ったかどうかにかかわらず課税の対象となります。

固定資産税との違い

固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物などの固定資産を所有する人に課税される税金です。

1年分をまとめて納めるか、年4回（例：6月、9月、12月、2月）に分けて納税するのが一般的です。

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに1度だけ納める税金であるのに対し、固定資産税は不動産を所有するあいだ毎年かかり続ける点が異なります。

どちらも自治体が算出する不動産価格である「固定資産税評価額」を基準に税額が決まる点は共通ですが、税率や税負担が軽減される措置の内容などに違いがあります。

マンションの不動産取得税の計算方法

不動産取得税の税額は、以下の計算式を用いて算出されます。

• 税額＝課税標準額×税率

「課税標準額」とは、土地と建物それぞれの固定資産税評価額をもとに決まります。

建物部分の課税標準額は、固定資産税評価額と同じです。

一方、土地部分については2027年（令和9年）3月31日までに取得した場合、特例により「固定資産税評価額×1/2」が課税標準額となります。

不動産取得税の税率は原則として4％ですが、2027年（令和9年）3月31日までは特例措置により、土地および住宅家屋は3％に軽減されます。

マンションの不動産取得税がかからないケース

マンションの取得方法や土地・建物の課税標準額によっては、不動産取得税が課税されないケースがあります。

また、不動産取得税の「軽減措置」を適用して税額が0円になる場合もあります。

相続でマンションを取得したとき

亡くなった親や配偶者などが住んでいたマンションを相続によって取得した場合、不動産取得税は課税されません。

遺言により、被相続人が所有していたマンションを相続人が引き継ぐ場合も同様に非課税となります。

ただし、例外的に以下のようなケースでは不動産取得税が課税されます。

• 遺言による特定遺贈※を受ける人が法定相続人ではない場合
  ※遺言で財産を引き継ぐ人を具体的に指定して贈ること
• 「相続時精算課税制度」という制度を利用して不動産が生前贈与された場合
• 「代償分割」という分割方法により不動産を取得した場合

評価額が一定未満のとき

取得した不動産の課税標準額が以下の「免税点」に満たない場合は、不動産取得税が課税されません。

• 土地：10万円未満
• 家屋（新築、増築、改築による取得）：1戸につき23万円未満
• 家屋（その他、売買などによる取得）：1戸につき12万円未満

軽減措置により税額が0円となる場合

所定の条件を満たしていると、不動産取得税の軽減措置が適用され税負担が軽減されることがあります。

軽減措置を適用した結果、税額が0円になるのであれば不動産取得税を納める必要はありません。

マンションを購入する際は、対象となる軽減措置を不動産会社や最寄りの税務署などに確認することをおすすめします。

マンションの不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置にはさまざまな種類があります。

ここでは、マンションの購入時に受けられる主な軽減措置の内容や要件などを解説します。

新築マンションの建物に対する軽減措置

新築マンションを購入する場合、所定の要件を満たすと不動産取得税を計算する際に課税標準額から一定金額が差し引かれます。計算式は以下のとおりです。

• （建物の課税標準額−控除額）×3％＝税額

控除額は最大1,200万円です。また、2026年（令和8年）3月31日までに認定長期優良住宅に該当するマンションを取得すると控除額は最大1,300万円に増えます。

軽減措置を受けるためには、取得するマンションの床面積が50㎡以上240㎡以下である必要があります。

マンションの場合、床面積は「専有部分の床面積」に「専有部分に応じて按分した共用部分の床面積」の合計で判断される点に注意が必要です。

また、取得したマンションが自己の居住用であることも要件のひとつです。投資用のマンションを取得する際は適用できません。

中古マンションの建物に対する軽減措置

中古マンションを取得する場合でも、一定の要件を満たせば不動産取得税の軽減措置が適用され、建物部分の税額を算出する際、課税標準額から一定金額が控除されます。

控除額は、建物が新築された日（建築日）に応じて以下のとおりに定められています。

• 1997年（平成9年）4月1日以降：1,200万円
• 1989年（平成元年）4月1日～1997年（平成9年）3月31日：1,000万円
• 1985年（昭和60年）7月1日～1989年（平成元年）3月31日：450万円
• 1981年（昭和56年）7月1日～1985年（昭和60年）6月30日：420万円

この軽減措置を受けるためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

• 床面積が50㎡以上240㎡以下である
• 個人が自己の住居用に取得したものである
•  以下のいずれかを満たしている
  • 1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された建物であること
  • 上記に該当しない場合、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなどで耐震基準に適合していることが証明されたものであること

土地に対する軽減措置

住宅用の土地を取得し、定められた要件を満たす場合、土地にかかる不動産取得税の税額から一定金額が引かれます。

建物部分の軽減措置は課税標準額から一定金額が差し引かれるのに対し、土地部分の軽減措置は税額から直接控除される点が異なります。

税額から控除される金額は、次のいずれか多い方です。

1. 45,000円
2. 土地1㎡当たりの価格 × 住宅床面積の2倍（200㎡限度） × 取得持分 × 3%

軽減措置を受けるためには別途申請が必要

マンションを取得したときは、不動産を管轄する県税事務所に不動産取得税申告書を提出します。提出期限は、以下のように自治体によって異なります。

• 東京都：取得日から30日以内
• 大阪府：取得日から20日以内
• 愛知県：取得日から60日以内
• 静岡県：取得日から60日以内

※令和5年4月1日以降に取得した不動産について、60日以内に不動産登記の申請をした場合は、原則として不要です。

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、不動産取得税申告書に「全部事項証明書」や「平面図」など自治体が指定する書類を添えて提出します。

取得の際は、不動産取得税申告書の提出期限や必要書類を不動産会社や最寄りの税事務所などで確認しておきましょう。

不動産取得税はいつ納める？

不動産取得税申告書を提出すると、通常は6か月程度で納税通知書が届きます。不動産取得税の納期限は、納税通知書が発送された月の末日などと定められています。

納税方法は、金融機関の窓口に納付書を持参する他にも、クレジットカードやスマホ決済アプリなども選択が可能です。

なお、軽減措置を適用したことで不動産取得税の税額が0円となる場合、納税通知書は送付されません。

まとめ

不動産取得税は、マンション購入時に1度だけ課税される税金です。税額は、土地と建物それぞれの課税標準額に税率3％をかけて計算されます。

新築・中古マンションともに、所定の要件を満たして申告をすることで、軽減措置の対象になり税負担が軽減されます。

マンションを購入する際は、不動産取得税の計算方法や軽減措置の内容などをよく理解することが大切です。不明点や疑問点がある場合は、不動産会社に質問をして解消したうえで売買契約を結びましょう。