マンションの修繕積立金とは？管理費との違いや値上げされる理由を解説

マンションの修繕積立金とは？管理費との違い

マンションを購入すると、管理費とあわせて「修繕積立金」も毎月支払います。修繕積立金は、マンションの大規模修繕に備えて支払う金銭です。

築年数が経過すると値上げされることもあるため、マンションを購入する際は修繕積立金についてよく理解することが大切です。

本記事では、修繕積立金を支払う理由や管理費との違い、金額の相場などを解説します。

マンションの修繕積立金とは？管理費との違い

「修繕積立金」と「管理費」は、いずれもマンションの共用部分を維持するために区分所有者が支払う金銭ですが、目的や使い道などの詳細は異なります。

ここでは、修繕積立金の概要や管理費との違いをわかりやすく解説します。

修繕積立金は大規模修繕に備えて積み立てる金銭

修繕積立金は、定期的に実施される大規模修繕においてマンションの共用部分を修繕する費用に充てられます。

共用部分とは、外壁や屋上、廊下、エレベーターなどマンションの区分所有者が全員で所有する部分のことです。

マンションでは、10〜15年ごとに大規模修繕が実施され、外壁の再塗装や屋上防水の補修、エレベーターの補修、必要に応じて 交換などが行われます。

大規模修繕を実施するためには、一般的に数千万円規模の資金が必要です。

そこで、マンションの区分所有者に修繕積立金を毎月支払ってもらい、将来の大規模修繕に備えて計画的に積み立てているのです。

修繕積立金の金額は、大規模修繕の計画が定められる「長期修繕計画」に基づいて決められます。

管理費と修繕積立金の違い

管理費は、マンションの日常的な運営や維持・管理の費用を賄うために区分所有者が支払う金銭です。

管理費で賄われる費用は、以下のとおりです。

• エレベーターやエントランス、廊下などの水道光熱費
• 管理会社への委託費
• 管理組合の運営費
• 管理人の配置費用
• エレベーターや宅配ボックスなどの保守点検料
• 火災保険や地震保険の保険料　など

マンションの修繕積立金の相場と適正な水準

続いて、国土交通省の調査や資料をもとに修繕積立金の相場や適正な水準を解説します。

修繕積立金の相場

国土交通省のマンション総合調査によると、2023年（令和5年）の修繕積立金の平均額は一戸あたり月額13,054円です。

1999年（平成11年）は7,378円、2003年（平成15年）は9,066円、2018年（平成30年）は11,243円であるため、修繕積立金の相場は年々上昇傾向にあるといえます。

マンションの規模や築年数、所在地などで修繕積立金の相場は異なります。

例えば、同調査をもとに総戸数ごとに金額の平均をみると20戸以下は15,569円、101〜150戸は12,213円、201〜300戸は11,687円、501戸以上は13,131円です。

基本的には規模が大きくなるにしたがって修繕積立金は下がっていきますが、総戸数が一定を超えると再び上昇します。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）」

※駐車場使用料などからの充当費を除く場合

修繕積立金の適正な水準

国土交通省は、マンションの修繕積立金に関するガイドラインを定めています。

それによると、修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場分を除く）は、以下のとおりです。

※出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

上記の「事例の3分の2が内包される幅」は、修繕積立金が適正といえる金額を指します。

この金額に住戸の床面積をかけると修繕積立金の適正額を算出できます。

例えば、地上階数が20階未満、建築延床面積が10,000㎡であるマンションの場合、住戸の床面積1㎡あたり月額200〜330円が適正な水準です。

このマンションで床面積70㎡の住戸を購入する場合、修繕積立金の適正額は14,000〜23,100円です。

修繕積立金は値上げされる場合がある

修繕積立金は、購入時に確認した金額から値上げされることがあります。

ここでは、値上げの主な理由や今後どこまで上がるのか、負担が重くなった場合の対処方法を解説します。

修繕積立金が値上げされる理由

建築資材の価格や人件費、物流コストなどの上昇により、当初の計画では積立金で大規模修繕の費用が賄えない可能性があると、修繕積立金が値上げされることがあります。

また「段階増額積立方式」が採用されているマンションでは、修繕積立金が数年ごとに段階的に値上げされます。

国土交通省の調査によると、修繕積立金を段階増額積立方式で集めるマンションの割合は47.0%です。

他にも、突発的な修繕工事が発生したときや、修繕積立金を滞納する人の増加などによる積立金の残高不足が原因で、値上げされるケースもあります。

国土交通省の調査によると、長期修繕計画に対する実際の積立額の差が不足するマンションの割合は、以下のとおり36.6%にのぼるとされています。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）

修繕積立金はどこまで上がるのか

国土交通省の資料によると、段階増額積立方式を採用するマンションにおける、計画当初から最終計画年までの修繕積立金の増額幅は平均で3.58倍でした。

しかし、実際に修繕積立金の金額が新築当初から3倍以上も値上げされると、トラブルが発生してしまうかもしれません。

そこで国土交通省は、長期修繕計画作成ガイドラインにおいて、段階増額積立方式の適切な引き上げ幅を下記のとおりに示しています。

• 均等積立方式にしたときの金額を基準額とする
• 計画の初期は基準額の0.6倍以上、最終的な金額は基準額の1.1倍以内とする

上記にしたがうと、当初の金額を基準額の0.6倍とした場合、最終的な上昇幅は約1.8倍に抑えられます。

ただし、ガイドラインに従って修繕積立金を設定することが法律で義務付けられているわけではありません。

工事費用の高騰などの理由で長期修繕計画の見直しが必要になったときは、ガイドラインで定められる基準を超えて引き上げられることがあります。

※出典：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」

修繕積立金が値上げされて払えないときの対処方法

値上げによって修繕積立金の支払いが難しくなった場合は、家計を見直して削減できる支出がないか検討しましょう。

通信費や保険料、車の維持費などを見直したり、食費や娯楽費を節約したりすることで、支払いができるようになる可能性があります。

支出を切り詰めても支払いが難しい場合は、管理会社や管理組合に相談をすると期日の延長や分割払いなどで対応してもらえるかもしれません。

相談の際に、現実的かつ具体的な支払計画を提示することで、管理会社との交渉がスムーズに進みやすくなります。

長期的に支払いが難しい状況が続くようであれば、マンションの売却を検討することもひとつの方法です。

修繕積立金の滞納が続くと管理組合から口頭や書面で督促されます。

催促に応じない場合は、内容証明郵便による催告書の送付、訴訟、強制執行による財産の差し押さえといった順序で対処されることになるでしょう。

支払える見込みがない場合は、ランニングコストがより低い物件へ住み替えて根本的な解決を目指したほうがよいといえます。

修繕積立金に関するマンション購入時のポイント

マンションの購入を検討するときは、修繕積立金に関する以下の点を確認することが大切です。

• 修繕積立金の金額や値上げの予定などを確認する
• 修繕積立金の安さのみでマンションを選ばない
• 修繕積立金の支払いも考慮して資金計画を立てる

修繕積立金の金額や値上げの予定などを確認する

新築マンションによっては「段階増額積立方式」が採用されており、建てられた当初は修繕積立金が低い代わりに、将来的には増額されることがあります。

新築マンションの購入を検討するときは、長期修繕計画や管理規約などを確認し、修繕積立金の積立方式や大規模修繕のタイミングを把握することが必要です。

修繕積立金の安さのみでマンションを選ばない

修繕積立金が安いマンションは、住み始めたあとのランニングコストが抑えられるため、魅力的に思えるかもしれません。

しかし、修繕積立金の安さだけでマンションを選ぶと、将来的に積立金が不足し、大幅な値上げや一時金の徴収が行われる可能性があります。

また、計画通りに大規模修繕を実施できず、外壁や廊下、エレベーターなどの劣化が急速に進み、住みやすさや資産価値が低下する事態も起こりえます。

新築マンションを選ぶときは、修繕積立金の安さにこだわるのではなく、共用部分を維持するうえで妥当な金額かどうかをよく確認することが重要です。

修繕積立金の支払いも考慮して資金計画を立てる

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、毎月の返済に加えて修繕積立金や管理費、固定資産税なども支払っていかなければなりません。

住宅ローンの返済に問題がなかったとしても、修繕積立金や管理費などの支払いが重なることで生活が苦しくなることがあります。

また、収入の減少や支出の増加と修繕積立金の値上げが重なることで負担がさらに重くなる場合もあります。

マンションを購入するときは、住宅ローンの返済だけでなく修繕積立金や管理費などの支払いも考慮して資金計画を立てることが重要です。

【まとめ】新築マンション選びでは修繕積立金も確認しよう

2023年における修繕積立金の平均は月額13,054円ですが、実際はマンションの規模や築年数などで異なります。

※出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表）」

※駐車場使用料などからの充当費を除く場合

また「段階増額積立方式が採用されている」「工事費用が高騰している」などの場合、修繕積立金が値上げされることもあります。

新築マンションを購入する際は、修繕積立金の金額や値上げの予定などをよく確認し、毎月問題なく支払っていけるかよく検討することが大切です。